Фонды REIT зарабатывают на операциях с недвижимостью или покупке ипотечных ценных бумаг. Они предлагают стабильный дивидендный поток и могут выступать как альтернатива облигациям. Инвестиции в REIT могут помочь диверсифицировать портфель, так как акции фондов на длинной дистанции показывают слабую зависимость от движений фондового рынка. Однако они подвержены влиянию рынка недвижимости.
- Что такое фонды REIT
- Налоговая особенность REIT
- Преимущества инвестиций в фонды REIT
- Риски фондов REIT для инвесторов
- Кратко
Что такое фонды REIT
Фонды REIT (real estate investment trust) занимаются управлением недвижимостью или владеют ипотечными ценными бумагами. Такие фонды зарабатывают за счет строительства или покупки недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду или продажи, а также за счет инвестирования в ипотечные ценные бумаги. Доходы, полученные в результате деятельности фонда REIT, распределяются между акционерами в форме дивидендов.
По своей форме фонды REIT похожи на ПИФ, но приравнивать их ошибочно. В то время как в ПИФ можно купить паи фонда, фонды REIT имеют свои управляющие компании, которые генерируют собственные доходы и расходы от управления фондом недвижимости. На бирже торгуются именно ценные бумаги управляющей компании. Эти бумаги приносят дивиденды, а также могут изменяться в цене под влиянием рынка. Кроме того, REIT часто выпускают дополнительные акции под новые проекты — это обычная практика для такого актива.
Фонды REIT также разделяются на несколько видов:
- долевые — такие фонды зарабатывают за счет сдачи недвижимости в аренду, продажи купленной или построенной недвижимости;
- ипотечные — получают доход от вложений в ипотечные ценные бумаги и процентов, выплачиваемых по ним;
- гибридные — зарабатывают от управления недвижимостью и за счет процентов по ипотечным бумагам.
Сами фонды могут концентрироваться на вложениях в определенный тип недвижимости. На рынке представлены REIT, которые инвестируют исключительно в объекты здравоохранения, складские помещения, жилую недвижимость и т. д. Инвесторы могут выбрать именно тот актив, который считают наиболее надежным.
Исторически на долгосрочным горизонте REIT считаются одним из вариантов защиты средств от инфляции. Это связано с тем, что цены на аренду недвижимости растут следом за ней, но при этом инвесторы не несут затрат на ее обслуживание: ремонт, безопасность и управление.
Требования для признания фонда REIT и их основное преимущество REIT должны соответствовать следующим условиям:
- инвестировать не менее 75% от общей суммы активов в недвижимость или ипотечные облигации США;
- получать не менее 75% дохода от сдачи недвижимости в аренду в виде процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость, или же от продажи недвижимости;
- ежегодно выплачивать не менее 90% дохода в виде дивидендов акционерам;
- иметь не менее 100 акционеров после первого года существования;
- иметь не более 50% акций, которые принадлежат не более пяти вкладчикам.
Преимущества REIT в том, что они имеют возможность получить освобождение от налога на прирост капитала. Это позволяет распределять больше денег в качестве дивидендов, что делает их достаточно привлекательными для инвесторов.
Преимущества инвестиций в фонды REIT
Акции фондов REIT недорогие и доступны массовому инвестору. Кроме того, в отличие от прямых инвестиций в недвижимость, покупка бумаг фондов выгодна с точки зрения ликвидности и диверсификации. Самостоятельная продажа недвижимости может занять большое количество времени, за которое могут успеть измениться цены. Акции фондов REIT реализуются на бирже намного быстрее.
Исторически дивидендная доходность от инвестиций в фонды REIT значительно больше, чем по акциям американских публичных компаний. В среднем, однако, фонды предлагают дивидендную доходность в размере 5% годовых, что нетипично для американского фондового рынка. Такая доходность получается как раз за счет налоговых послаблений.
Важной особенностью инвестиций в фонды REIT является налог на доход. Все инвесторы вне зависимости от возможности получения налоговых льгот всегда платят налог в размере 30% с дохода от продажи бумаг фондов или дивидендов по ним.
Риски фондов REIT для инвесторов
Если дивидендная доходность чаще всего гарантирована, то котировки акций фондов подвержены волатильности в зависимости от ситуации с рынком недвижимости. Так, например, поэтапное повышение процентной ставки ФРС, которое происходит на протяжении второго квартала 2022 года, негативно влияет на спрос на недвижимость из-за повышения ипотечных ставок. В связи с этим рынок недвижимости может сокращаться, что отразится на акциях фондов REIT. Бывает и так, что акции этих фондов могут расти и падать намного сильнее, чем акции публичных компаний.
Тем не менее в исторической перспективе рынок недвижимости растет, поэтому долгосрочные инвесторы могут рассмотреть наличие такого актива в своем инвестиционном портфеле. Качественный выбор активов также играет роль в устойчивости портфеля.
01 июля 2022
Что такое сплит акций на бирже и можно ли на нем заработать
8 минут
Как инвестировать в фонды REIT в России
Для российских инвесторов также есть возможность инвестировать в американские фонды REIT через СПБ Биржу. Для вложений доступно около 30 фондов. Также есть и внебиржевые фонды REIT, однако для вложения в них требуется статус квалифицированного инвестора. Можно также купить ETF, которые инвестируют в фонды REIT.
Кратко
- 1 Фонды REIT инвестируют в недвижимость, зарабатывая на сдаче ее в аренду или перепродаже, а также в ипотечные ценные бумаги. При выполнении определенных условий фонды REIT освобождаются от уплаты налога на прирост капитала, что привлекает инвесторов.
- 2 Акции фондов REIT являются альтернативой традиционным вложениям в недвижимость, однако имеют гораздо меньший порог входа, большую возможность диверсификации и большую ликвидность.
- 3 Налог на дивидендный доход с фондов REIT для всех инвесторов всегда составляет 30%.
