Рынок коммерческой недвижимости в России: итоги 2023 года

Основные итоги рынка недвижимости в 2023 году

По итогам 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России достиг рекордных значений и составил около 833 млрд рублей. Это в 1,5 раза больше по сравнению с 2022 годом. При этом инвестиции в складскую, торговую и офисную недвижимость выросли более чем в два раза и составили около 515 млрд рублей.

В 2023 году продолжился активный рост продаж недвижимости, которой владели иностранные собственники. Изменение геополитической ситуации дало российским инвесторам возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами.

Интерес покупателей наблюдался во всех сегментах коммерческой недвижимости. При этом 254 млрд рублей, или 30% от общего объема вложений, сформировали сделки по продаже иностранными собственниками российских активов.

Распределение инвестиций и ключевые сделки

Наибольший объем сделок сформировали объекты торговой недвижимости — 325 млрд рублей, или 39%. Лидерство во многом обусловлено тем, что в сегменте присутствовало много иностранных игроков, которые выводили свои средства из российских активов и уходили с российского рынка.

Объекты жилой недвижимости сформировали 32%, или 263 млрд рублей, от общего объема сделок, офисный сектор — 16%, или 136 млрд рублей. Качественные объекты привлекают внимание инвесторов, однако ограниченный пул предложений не позволяет в полной мере реализовать спрос со стороны потенциальных покупателей.

Распределение инвестиций и ключевые сделки

Вложения в торговый сегмент в 2023 году стали максимальными за всю историю наблюдений, а также показали максимальный прирост инвестиций среди других сегментов — в семь раз по сравнению с 2022 годом.

80% от совокупного объема вложений в торговую недвижимость сформировали сделки с четырьмя крупными активами: 14 ТРЦ «МЕГА» в 11 городах России, ТРЦ «Метрополис», ТРЦ Columbus и ТРЦ «Саларис» в Москве.

Ключевые сделки

• 14 ТРЦ «МЕГА»: общая площадь — 2,3 млн кв. км, сумма сделки — конфиденциально.
• ТРЦ «Метрополис»: общая площадь — 205 тыс. кв. км, сумма сделки — 55–60 млрд рублей.
• ТРЦ Columbus: общая площадь — 136 тыс. кв. км, сумма сделки — 45–47 млрд рублей.

Офисная недвижимость

Основным трендом в офисном сегменте в 2023 году стала покупка зданий под собственные нужды. Доля таких сделок в общем объеме инвестиций выросла по сравнению с 2022 годом с 24 до 58%.

Ключевые сделки

• БЦ iCity (башня Time): общая площадь — 47 тыс. кв. км, сумма сделки — 22–25 млрд рублей.
• БЦ SkyLight (башня А): общая площадь — 30 тыс. кв. км, сумма сделки — 12–15 млрд рублей.
• БЦ Pulkovo Sky: общая площадь — 76 тыс. кв. км, сумма сделки — конфиденциально.

Складская недвижимость.

В 2020–2022 годах складской сегмент являлся одним из лидеров на инвестиционном рынке. Но по итогам 2023 года объем вложений в индустриальную недвижимость стал наименьшим среди других секторов. В основе такой динамики лежат две ключевые причины:

• стоимость строительства выросла из-за роста стоимости фондирования новых проектов;
• исторический рекордный спрос на качественные складские объекты. Вследствие дефицита качественного предложения вакансия была на околонулевом уровне, а ставки аренды выросли в 1,5 раза за год и достигли рекордных значений за всю историю наблюдений.

На протяжении 2023 года наблюдался высокий спрос на объекты формата BTS (Built-to-Suit) — здания, которые построили под конкретные технические требования заказчика. Но в 2023 году в наиболее выигрышной позиции оказались владельцы складских помещений и девелоперы, которые строили объекты спекулятивно. Они видели большой спрос на рынке и подписывали сделки по более высоким ставкам аренды.

Ключевые сделки

• СК «Ориентир Ozon»: общая площадь — 110 гектаров, сумма сделки — 46,5 млрд рублей.
• СК «Трилоджи Парк Томилино»: общая площадь — 21,3 гектара, сумма сделки — 15–17 млрд рублей.
• СК «ДДТ Саларьево»: общая площадь — 5 гектаров, сумма сделки — 12–15 млрд рублей.

Гостиничная недвижимость

Доля гостиничного сегмента в общем объеме инвестиционных сделок составила менее 10%. Однако в абсолютных значениях показатель 2023 года стал максимальным за всю историю наблюдений и сопоставим с совокупным показателем за последние четыре года. Такой динамике способствует развитие внутреннего туризма, которое открывает большие возможности для инвесторов

Ключевые сделки

• Курорт Архыз: общая площадь — 20 гектаров., сумма сделки — 24,3 млрд рублей.
• 10 отелей Wenaas: общая площадь — 4078 номеров, сумма сделки — 15–17 млрд рублей.
• Отель «Звездный»: общая площадь — 142 номера, сумма сделки — 4,5 млрд рублей.

Жилая недвижимость

В 2023 году крупные жилые девелоперы активно наращивали свои портфели. При этом региональные застройщики активно выходили на рынок Москвы. Прежде всего это связано с тем, что маржинальность проектов в Москве значительно выше, а строительство объектов в ключевом регионе страны повышает узнаваемость девелопера. Поэтому такая стратегия является перспективной инвестицией для компании.

Ключевые сделки

• ЗУ компании «МИЦ»: общая площадь — 105 тыс. кв. км, сумма сделки — 7,5 млрд рублей
• Территория рынка Эмерал: общая площадь — 108 тыс. кв. км, сумма сделки — 6,5–6,2 млрд рублей.
• ЗУ на Кутузовском проспекте: общая площадь — 78 тыс. кв. км, сумма сделки — 4,5–4,8 млрд рублей.

Тенденции и прогнозы

В 2024 году темпы роста вложений в недвижимость снизятся из-за давления на рынок высокого уровня ключевой ставки в первой половине года. Однако годовой объем инвестиций будет сопоставим с предыдущими историческими максимумами 2021–2022 годов и составит от 400 до 450 млрд рублей.

Российский рынок инвестиций в коммерческую недвижимость складывается из нейтрального краткосрочного взгляда (на 5–6 месяцев) и позитивного долгосрочного. Ожидаемое снижение процентной ставки с конца второго квартала 2024 года поддержит российский рынок инвестиций в недвижимость.

Недвижимость по-прежнему является надежным «защитным» активом, а инвесторы рассматривают вложения в нее как способ сохранить и приумножить капитал. При этом структура и специфика транзакций в каждом из сегментов активно трансформируются в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

С учетом высоких инфляционных ожиданий коммерческая недвижимость является одним из самых привлекательных инструментов не только для сохранения капитала, но и для его роста. Это подтверждается рекордными объемами инвестиций в коммерческую недвижимость на протяжении 2020–2023 годов.