ЗПИФы: базовые знания для совершения сделок

Неквалифицированные инвесторы могут инвестировать только в определенные ЗПИФ: те, что занимаются покупкой недвижимости или биржевых бумаг.

Что такое паевые фонды

Паевые инвестиционные фонды или ПИФы — это инструмент коллективного инвестирования. В случае имущественных ПИФов, инвесторы являются собственниками долей в имуществе. Деятельность ПИФов регулируется Федеральным законом №156-ФЗ от 29 ноября 2001 года. Такое совместное владение позволяет инвесторам владеть долей в крупных девелоперских проектах или в ценных бумагах. Важно помнить, что инвестиции в ЗПИФы, как и в другие биржевые и внебиржевые активы, не застрахованы государством в отличии от вкладов на сумму до 1,4 млн рублей.

Подтверждением владения долей имущества в ПИФе служит именная ценная бумага — инвестиционный пай. Покупка инвестиционного пая на стадии формирования общего фонда называется первичным размещением. Погашение пая — это возврат инвестиций, которые пайщик вложил в ПИФ.

В зависимости от правил покупки и погашения паев выделяют несколько типов ПИФ.

Зачем создают закрытые паевые инвестиционные фонды

Закрытый паевой инвестиционный фонд чаще всего создается для аккумулирования средств вкладчиков под какой-то конкретный проект. Вступить в фонд можно на стадии его формирования, и после сбора нужной суммы ЗПИФ «закрывается»: не выпускает новые паи и не принимает новых участников. Отсюда его название — закрытый.

В редких случаях правила ЗПИФ разрешают дополнительный выпуск паев после формирования. Но в этом случае преимущественное право на их покупку будет принадлежать действующим пайщикам. Поскольку ЗПИФы всегда целевые, они закрываются в момент достижения цели. В этот же момент и происходит погашение паев.

Как рассчитывается цена инвестиционного пая

Цена пая зависит от стоимости активов, которые приобрела управляющая компания на средства пайщиков. У инвестиционного пая ЗПИФ есть расчетная стоимость и рыночная цена.

Расчетная или текущая стоимость пая определяется на каждую дату, на которую определяется стоимость чистых активов этого фонда. Рыночная цена — это сумма, за которую готовы выкупить пай другие инвесторы на рынке. Если рыночная стоимость активов растет — увеличивается и цена инвестиционного пая, а с ней — потенциальный доход пайщиков.

Как погашаются паи и в каких случаях выплачивается промежуточный доход

В закрытом паевом фонде, как правило, вкладчики погашают паи и получают доход после закрытия ЗПИФа. Допустимый срок по законодательству — от трех до 15 лет.

Возможны и промежуточные выплаты, когда это предусмотрено правилами доверительного управления. Если управляющая компания выплатила инвесторам промежуточный доход, то, как правило, расчетная стоимость пая ЗПИФа снижается.

При каких условиях можно вернуть пай досрочно

Иногда инвестор хочет досрочно погасить паи, несмотря на то, что правилами ЗПИФ это запрещено. Досрочная продажа возможна в следующих случаях:

• если досрочное погашение допускается правилами доверительного управления фонда. В этом случае участник ЗПИФа самостоятельно ищет покупателя, а УК согласовывает вторичное обращение его паев;
• если большинство инвесторов ЗПИФ решат закрыть фонд досрочно, то вкладчики получат доход от продажи активов или имущество. Для принятия решения потребуется от 75 до 100% голосов участников фонда;
• если управляющая компания изменила правила управления ЗПИФ — вкладчик может не соглашаться с нововведениями и требовать погашения паев.

Как управляют закрытым паевым фондом

Главный орган управления и распоряжения общим имуществом ЗПИФ — управляющая компания (УК). Она имеет лицензию и выступает как профессиональный участник фондового рынка: регистрирует документы, собирает средства с пайщиков, определяет состав и стратегию инвестиционного портфеля.

Все решения УК должны соответствовать Правилам доверительного управления, которые утверждаются голосованием участников фонда. Через голосование решаются и другие важные вопросы: выпуск дополнительных паев или корректировка инвестиционной стратегии. Участвуют в обсуждении вкладчики с долей не менее 10% от общего количества паев.

УК также уплачивает налоги из активов фонда и с дохода — например, НДФЛ, НДС, земельный налог и налог на имущество организаций. За управление капиталом УК получает вознаграждение.

Кто контролирует работу ЗПИФ

Управляющая компания закрытого паевого фонда работает «под присмотром» контролирующих органов: спецдепозитария (СД) и Банка России.

Специализированный депозитарий проверяет правильность сделок; ведет учет и хранит имущество ЗПИФ; гарантирует, что указанные в отчетности активы принадлежат пайщикам.

УК и СД подконтрольны Центробанку России: отчитываются за работу фонда, ведут переписку по вопросам деятельности ЗПИФа, исполняют нормативно-правовые акты и предписания контролирующего органа.

Также в структуре фонда есть регистратор, аудитор и независимый оценщик. Первый регистрирует паи, второй проверяет работу фонда, а третий оценивает активы.

Какие ЗПИФы доступны неквалифицированным инвесторам

Неквалифицированным инвесторам доступны только определенные типы ЗПИФов.

ЗПИФ рыночных финансовых инструментов. Имущество фонда тратится на покупку активов, которые торгуются на бирже: акций и облигаций надежных российских и зарубежных компаний, паев открытых ПИФов. Небольшие суммы могут отправляться на депозит. Прибыль зависит от динамики рыночной стоимости ценных бумаг.

ЗПИФ недвижимости. Общий капитал пайщиков направляется на покупку жилых и нежилых помещений, которые приносят доход от сдачи в аренду. Еще один вариант инвестирования — участие в проектах по возведению жилых и коммерческих объектов. В этом случае вкладчики получают промежуточный доход от арендных выплат и прибыль от продажи объекта, если его стоимость выросла.

Как зарабатывать на инвестициях в ЗПИФы

Закрытые паевые фонды дают шанс инвесторам с небольшим капиталом покупать доли в крупных перспективных проектах. Пример таких ЗПИФов — «Сбер — Арендный бизнес 7». Он предлагает инвестировать в складской комплекс «PNK Парк Ростов-на-Дону» общей площадью 35 172 квадратных метра. Он будет сдан арендаторам — «ДНС Ритейл», с которым заключен договор аренды до 2029 года и «Детский Мир», подписавшим договор аренды до 2027 года. Предполагаемый срок инвестирования — 10 лет, а потенциальная доходность, которую будет получать инвестор от арендаторов составляет 9%.

Тем не менее, при инвестировании в закрытые паевые фонды сложно предсказать доходность активов — это зависит от многих рыночных факторов. Например, компания-арендатор может уйти с рынка и обанкротится, а управляющая компания не сможет быстро найти арендатора. Поэтому надо детально анализировать, в какие активы планирует инвестировать фонд.