Ипотечные облигации: что это такое и как они работают
Ипотечные облигации являются еще одним привлекательным финансовым инструментом для инвесторов. Они предполагают относительно низкий уровень рисков и связаны с недвижимостью, которая исторически является надежным активом. Что такое ипотечные облигации и как они устроены — рассказываем в статье.
Содержание
Что такое ипотечные облигации
Ипотечные облигации, или ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), — это тип облигаций, обеспеченных ипотекой, которая обычно представляет собой недвижимость. Ипотечные облигации предлагают инвесторам низкий уровень рисков, потому что основная сумма долга обеспечена надежным активом. Инвесторы получают регулярные выплаты, а эмитенты ипотечных облигаций привлекают дополнительные средства и финансируют недвижимость или ипотечные кредиты.
На российском рынке выпускать ИЦБ могут банки, но в основном такие облигации эмитируются ипотечными агентами — специальными организациями, деятельность которых регулирует российское законодательство. Они занимаются двумя операциями: покупают права требования по ипотечным кредитам и выпускают ИЦБ. 98% из всех ипотечных облигаций в обращении выпустил агент «Дом.РФ». Это дочерняя компания единого института развития в жилищной сфере — «Дом.РФ».
Доход по ипотечным облигациям формируют поступления по ипотечным кредитам, которые составляют ипотечное покрытие. Погашение номинала ипотечных облигаций и выплата купонов по ним осуществляется с помощью средств, которыми ипотечные заемщики погашают ипотеку. Доходность таких облигаций может уступать доходности корпоративных облигаций, которые являются более рискованным инструментом, поскольку выплаты купонов зависят от платежеспособности компании.
Зачем выпускают ипотечные облигации
Ипотечные кредиты в России выдаются на срок до 30 лет и имеют фиксированную ставку процентов. Эти условия делают ипотечные кредиты доступными для многих физических лиц и значительно снижают уровень риска этих активов для банков. Но банк, который выдает ипотечные кредиты, сталкивается с процентными рисками и риском ликвидности — потому что сроки возврата его пассивов значительно меньше сроков ипотечного кредитования. То есть деньги, которые банки должны вернуть другим физическим лицам и кредитным организациям, им потребуются раньше, чем погашаются ипотечные кредиты.
Чтобы решить эту проблему, банки используют секьюритизацию — процесс, при котором выпускаются ценные бумаги, обеспеченные пулом определенных активов. Кредитные организации передают ипотечные кредиты ипотечному агенту. Это позволяет превратить кредиты в облигации, срок погашения которых совпадает со сроком ипотек. В результате такой операции банк получает необходимые денежные средства, а долг по ценным бумагам выплачивается по мере погашения ипотечных кредитов. Фактически секьюритизация помогает банкам обменять неликвидные кредиты на ликвидные ценные бумаги — и эффективно решать финансовые задачи.
Как работают ипотечные облигации
Ипотечные облигации основываются на ипотечном покрытии, которое в основном включает в себя ипотечные кредиты. В этом состоит их отличие от корпоративных облигаций, или облигаций федерального займа (ОФЗ), выплаты по которым происходят с доходов эмитента от его деятельности.
Купонные выплаты по ипотечным облигациям и погашение номинала формируются за счет денежных средств, с помощью которых заемщики погашают свои ипотечные кредиты. Они поступают на счета инвесторов один раз в месяц или квартал. При этом, кроме купонов, инвесторы получают часть номинала облигаций, если это предусмотрено выпуском. Номинал погашается по амортизационной системе. Это означает, что размер платежа, который учитывается в качестве погашения номинала, равняется сумме погашений по ипотечным кредитам.
Преимущества ипотечных облигаций
У ипотечных облигаций есть несколько основных преимуществ:
Стабильный купон — инвесторы получают регулярные процентные выплаты в виде купонов в долгосрочном периоде.<.p>
Диверсификация портфеля — инвестиции в ипотечные облигации позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель и снизить риски вложений.
Защита законом — в начале апреля 2023 года вступил в действие Федеральный закон № 409-ФЗ. Он уменьшает вероятность потерять деньги, которые находятся в ипотечном покрытии, если обанкротится кредитная организация со счетами ипотечного агента. Это делает ипотечные облигации более надежным финансовым инструментом.
Риски ипотечных облигаций
Ипотечные облигации предполагают несколько рисков для инвесторов:
Риск изменения ставок — если процентные ставки в стране вырастут, то стоимость ипотечных облигаций может упасть.
Ликвидность рынка — рынок ипотечных облигаций может быть менее ликвидным по сравнению с другими активами, например акциями публичных компаний. Таким образом, в некоторых случаях может быть проблематично купить или продать большое количество облигаций в моменте.
Ипотечные облигации в сервисе Газпромбанк Инвестиции
Инвесторам сервиса Газпромбанк Инвестиции доступны несколько выпусков ипотечных облигаций «Дом.РФ». Рассмотрим некоторые из них:
- ISIN RU000A0ZYJT2
- Цена: 80,43 ₽
- Тип купона: постоянный
- Периодичность выплат: 4 раза в год
- Ставка купона: 11,5%
- Дата погашения: 28.04.2046
- ISIN RU000A105H23
- Цена: 748,07 ₽
- Тип купона: постоянный
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Ставка купона: 9,35%
- Дата погашения: 28.10.2032
- ISIN RU000A104X32
- Цена: 839,63 ₽
- Тип купона: постоянный
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Ставка купона: 9,15%
- Дата погашения: 28.06.2032
- ISIN RU000A1041Q0
- Цена: 718,28 ₽
- Тип купона: постоянный
- Периодичность выплат: 12 раз в год
- Ставка купона: 9,15%
- Дата погашения: 28.10.2031
Кратко
- Ипотечные облигации простыми словами — это залоговые облигации, обеспеченные ипотекой, которая обычно представляет собой недвижимость или другие активы.
- Ипотечные облигации помогают эмитентам разнообразить финансирование и снизить риски ипотечных кредитов, а также инвестиций в недвижимость.
- Ипотечные облигации основаны на ипотечном покрытии, которое включает ипотечные кредиты. Инвесторы получают регулярные выплаты, которые соответствуют платежам по кредитам.
- Ипотечные облигации можно купить на рынке ИЦБ на Московской бирже. Этими облигациями торгуют как институциональные, так и частные инвесторы. Риски ИЦБ включают дефолт заемщиков, изменение процентных ставок и потенциально низкую ликвидность рынка.
Облигации с плавающим купоном
Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.
