Что будет с рынком недвижимости в 2024 году

Рынок недвижимости в 2023 году

В период с 2020 по 2023 год совокупная площадь запускаемых объектов недвижимости превышала площадь объектов, которые получили разрешение на ввод в эксплуатацию.

В результате такой динамики площадь объектов в стадии строительства устойчиво росла. При этом темпы роста в 2023 году даже ускорились. В стадии строительства на конец года находятся:

• в 2021 году — 96,4 млн кв. м. +2,6% в сравнении с прошлым годом;
• в 2022 году — 98,7 млн кв. м. или +2,4% в сравнении с прошлым годом;
• в 2023 году — 106,0 млн кв. м. или +7,4% в сравнении с прошлым годом.

Запуски новых объектов не только превышали объемы получаемых разрешений на ввод в эксплуатацию, но и были больше, чем объемы продаж в последние годы. В результате этого доля непроданных квартир в строящихся домах на конец 2023 года увеличилась до 41%.

По состоянию на 1 января 2024 года в многоквартирных домах со сроком сдачи в текущем году не реализовано — 20 млн кв. м, или 48% площадей. В домах со сроком сдачи в 2025 году не реализованы — 29 млн кв. м, или 77% площадей. Для сравнения: объемы продаж в 2022 году составили 28 млн кв. м, а за девять месяцев 2023 года — 26,6 млн кв. м.

В период с 2020 по 2023 год большинство договоров долевого участия на строительство жилья заключалось с использованием ипотеки составила:

• в 2020 году — 79,5%;
• в 2021 году — 70,5%;
• в 2022 году — 75,4%;
• за 9 месяцев 2023 года — 85,3%.

При этом большую часть договоров ипотеки на первичном рынке жилья покупатели заключили в рамках льготных программ. Доля льготной ипотеки в общей ипотеке при формировании договоров долевого участия (ДДУ) составила:

• в 2020 году — 73,3%;
• в 2021 году — 80%;
• в 2022 году — 90,5%;
• за 9 месяцев 2023 года — 90%.

Рост ключевой ставки и ожиданиями дальнейшего роста цен на жилье привели к тому, что в третьем квартале 2023 года выросло количество договоров ипотеки, чтобы финансировать ДДУ. Клиенты банков заключили:

• 186 000 договоров по льготным программам — +51% по сравнению со вторым кварталом 2023 года;
• 34 000 договоров ипотеки по рыночной ставке — в пять раз больше по сравнению со вторым кварталом 2023 года;

Из-за увеличения продаж и роста цен на недвижимость совокупный объем ипотечных кредитов за весь 2023 год составит рекордные 7,7 трлн рублей, или +61% к уровню 2022 года и +36% к уровню 2021 года.

Динамика ипотечного кредитования

На первичном рынке приобретение жилья в основном финансируется с помощью льготной ипотеки (59% за девять месяцев 2023 года) и семейной ипотеки с прочими льготными программами (31% за девять месяцев 2023 года). Именно льготные программы поддерживали объемы выдачи ипотеки на первичном рынке жилья в 2023 году.

В это же время повышение ключевой ставки во втором полугодии 2023 года привело к снижению ипотеки на вторичном рынке с октября прошлого года.

Прогноз по рынку недвижимости на 2024 год

До 2024 года драйвером рынка была ипотека. Теперь она станет сдерживающим фактором на рынке жилья. Есть несколько основных факторов, которые будут оказывать негативное влияние на первичный рынок недвижимости в 2024 году:

• снижение лимита льготной ипотеки с 12 млн до 6 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге;
• увеличение доли первоначального взноса;
• отмена программы льготной ипотеки во втором полугодии 2024 года;

Основным негативным фактором на вторичном рынке является высокий размер ставки по рыночной ипотеке — это будет оказывать серьезное давление на продажи до тех пор, пока Банк России не начнет снижать ключевую ставку. По итогам года продажи на вторичном рынке жилья могут также сократиться до 20%.

Ожидается, что в течение 2024 года тенденции на первичном и вторичном рынках будут действовать противоположные тенденции:

• В первом полугодии 2024 года первичный рынок может вырасти на ожиданиях скорого закрытия программы льготной ипотеки, а вторичный рынок сократится из-за высокой ставки по рыночной ипотеке
• Во втором полугодии 2024 года первичный рынок снизится из-за закрытия программы льготной ипотеки, а вторичный рынок наоборот может восстановиться в случае снижения ключевой ставки