REIT фонды: инвестиции в недвижимость

Термин «сплит» произошел от английского слова split, что в переводе означает «раскол, расщепление». Под сплитом акций понимают дробление ценной бумаги с высокой стоимостью на несколько мелких, более дешевых активов. При этом цена новых акций в сумме равна стоимости базового актива.

Что такое фонды REIT

Фонды REIT (real estate investment trust) занимаются управлением недвижимостью или владеют ипотечными ценными бумагами. Такие фонды зарабатывают за счет строительства или покупки недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду или продажи, а также за счет инвестирования в ипотечные ценные бумаги. Доходы, полученные в результате деятельности фонда REIT, распределяются между акционерами в форме дивидендов.

По своей форме фонды REIT похожи на ПИФ, но приравнивать их ошибочно. В то время как в ПИФ можно купить паи фонда, фонды REIT имеют свои управляющие компании, которые генерируют собственные доходы и расходы от управления фондом недвижимости. На бирже торгуются именно ценные бумаги управляющей компании. Эти бумаги приносят дивиденды, а также могут изменяться в цене под влиянием рынка. Кроме того, REIT часто выпускают дополнительные акции под новые проекты — это обычная практика для такого актива.

Фонды REIT также разделяются на несколько видов:

• долевые — такие фонды зарабатывают за счет сдачи недвижимости в аренду, продажи купленной или построенной недвижимости;
• ипотечные — получают доход от вложений в ипотечные ценные бумаги и процентов, выплачиваемых по ним;
• гибридные — зарабатывают от управления недвижимостью и за счет процентов по ипотечным бумагам.

Сами фонды могут концентрироваться на вложениях в определенный тип недвижимости. На рынке представлены REIT, которые инвестируют исключительно в объекты здравоохранения, складские помещения, жилую недвижимость и т. д. Инвесторы могут выбрать именно тот актив, который считают наиболее надежным.

Исторически на долгосрочным горизонте REIT считаются одним из вариантов защиты средств от инфляции. Это связано с тем, что цены на аренду недвижимости растут следом за ней, но при этом инвесторы не несут затрат на ее обслуживание: ремонт, безопасность и управление.

Требования для признания фонда REIT и их основное преимущество REIT должны соответствовать следующим условиям:

• инвестировать не менее 75% от общей суммы активов в недвижимость или ипотечные облигации США;
• получать не менее 75% дохода от сдачи недвижимости в аренду в виде процентов по ипотечным кредитам, которые финансируют недвижимость, или же от продажи недвижимости;
• ежегодно выплачивать не менее 90% дохода в виде дивидендов акционерам;
• иметь не менее 100 акционеров после первого года существования;
• иметь не более 50% акций, которые принадлежат не более пяти вкладчикам.

Преимущества REIT в том, что они имеют возможность получить освобождение от налога на прирост капитала. Это позволяет распределять больше денег в качестве дивидендов, что делает их достаточно привлекательными для инвесторов.

Преимущества инвестиций в фонды REIT

Акции фондов REIT недорогие и доступны массовому инвестору. Кроме того, в отличие от прямых инвестиций в недвижимость, покупка бумаг фондов выгодна с точки зрения ликвидности и диверсификации. Самостоятельная продажа недвижимости может занять большое количество времени, за которое могут успеть измениться цены. Акции фондов REIT реализуются на бирже намного быстрее.

Исторически дивидендная доходность от инвестиций в фонды REIT значительно больше, чем по акциям американских публичных компаний. В среднем, однако, фонды предлагают дивидендную доходность в размере 5% годовых, что нетипично для американского фондового рынка. Такая доходность получается как раз за счет налоговых послаблений.

Важной особенностью инвестиций в фонды REIT является налог на доход. Все инвесторы вне зависимости от возможности получения налоговых льгот всегда платят налог в размере 30% с дохода от продажи бумаг фондов или дивидендов по ним.

Риски фондов REIT для инвесторов

Если дивидендная доходность чаще всего гарантирована, то котировки акций фондов подвержены волатильности в зависимости от ситуации с рынком недвижимости. Так, например, поэтапное повышение процентной ставки ФРС, которое происходит на протяжении второго квартала 2022 года, негативно влияет на спрос на недвижимость из-за повышения ипотечных ставок. В связи с этим рынок недвижимости может сокращаться, что отразится на акциях фондов REIT. Бывает и так, что акции этих фондов могут расти и падать намного сильнее, чем акции публичных компаний.

Тем не менее в исторической перспективе рынок недвижимости растет, поэтому долгосрочные инвесторы могут рассмотреть наличие такого актива в своем инвестиционном портфеле. Качественный выбор активов также играет роль в устойчивости портфеля.

Как инвестировать в фонды REIT в России

Для российских инвесторов также есть возможность инвестировать в американские фонды REIT через СПБ Биржу. Для вложений доступно около 30 фондов. Также есть и внебиржевые фонды REIT, однако для вложения в них требуется статус квалифицированного инвестора. Можно также купить ETF, которые инвестируют в фонды REIT.