Как инвестировать в зарубежную недвижимость в 2024 году
Инвестиции в зарубежную недвижимость позволяют вложить средства в надежный актив, получать пассивный доход, а также оформлять вид на жительство. Что происходило с рынком иностранной недвижимости в 2023 году и в каких странах лучше покупать жилье — рассказываем в обзоре.
Содержание
Инвестиции в зарубежную недвижимость в 2023 году
В 2022 году спрос на зарубежную недвижимость со стороны россиян увеличился на 80%. Одновременно с этим вектор покупок сместился с европейских рынков на ближневосточные, азиатские и рынки сопредельных государств. Есть несколько основных причин, по которым российские инвесторы ушли с рынков европейских государств:
- усложнение возможности поездок и получения виз;
- проблемы с переводом средств из России в Европу;
- экономические и другие риски владения зарубежной недвижимостью.
Тренд на смену рынков продолжился в 2023 году. В Турции российские инвесторы вышли на первое место по покупке жилой недвижимости среди всех иностранцев. В начале 2023 года россияне ежемесячно приобретали в этой стране более 1000 объектов — примерно каждый третий дом, который был продан иностранцам.
Однако общий объем инвестиций россиян в недвижимость в других странах в 2023 году упал на 45% в сравнении с 2022 годом. Основные причины отрицательной динамики:
- нестабильность курса рубля рубля;
- сложности с переводом средств за рубеж;
- «взрывное» удовлетворение спроса в 2022 году.
Цели инвестиций в зарубежную недвижимость также изменились. По данным опроса компании Traino, в 2019 году 42% россиян покупали зарубежную недвижимость для того, чтобы получать доход. По данным портала Prian.ru, в 2023 году таких осталось только 22%. Остальные покупки были нацелены на собственное использование недвижимости в качестве первого и второго дома.
Размер инвестиций в зарубежную недвижимость
Самая дешевая недвижимость, на которую есть массовый спрос, находится в ближнем зарубежье и некоторых странах Восточной Европы. В Грузии, Молдове, Северной Македонии цены за квадратный метр в городских квартирах начинаются от 1000 евро. Примерно на 50–60% цены выше в Болгарии, Черногории, Латвии и Румынии. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Польше и Испании составляет 2600 евро, в Италии — 3000 евро, во Франции и Германии — свыше 5 тысяч евро.
При этом в некоторых регионах стоимость недвижимости выросла, а в других упала. В Турции в 2023 году жилье подорожало на 73% в национальной валюте, в ОАЭ в эмирате Дубай — на 20%. В Швеции в 2023 году цены на недвижимость упали на 10–15%, в Германии — на 10%, во Франции — на 3,5%.
Как выбрать страну для инвестиций в недвижимости
При выборе страны инвестирования следует обращать на следующие факторы:
- климат и вероятность стихийных бедствий, таких как землетрясения, цунами, затяжные дожди;
- возможность получить вид на жительство и в перспективе гражданство в обмен на инвестиции;
- возможность легально сдавать в аренду объект недвижимости в аренду;
- возможность свободно посещать страну и переводить туда денежные средства;
- возможность свободно посещать страну и переводить туда денежные средства;
- уровень цен в стране, размер налогов и минимальную величину вложений;
- состояние экономики страны, а также перспективы ее роста и развития.
Как выбрать объект инвестирования
Чтобы подобрать объект для инвестиций, можно обратиться к агентствам, которые работают на рынке зарубежной недвижимости. Изучить предложения и контакты около 350 таких компаний можно в отдельном разделе
При выборе недвижимости следует обращать внимание на следующие критерии:
- удобство расположения;
- состояние и возраст дома;
- инфраструктура;
- транспортная доступность;
- перспективы развития окрестностей.
Как совершить сделку
Услуги посредника увеличивают общие расходы на покупку недвижимости, но помощь профессионального участника рынка значительно сокращает уровень рисков. Посредник узнает всю необходимую информацию об объекте недвижимости и уточнит требуемые детали у продавца.
Лучшие страны для инвестиций в недвижимость
Рейтинг стран, наиболее выгодных для инвестирования в недвижимость, постоянно меняется из-за принятия новых законов, колебаний спроса и предложения, изменения цен и экономических факторов. Можно выделить несколько стран, спрос на недвижимость в которых со стороны россиян является массовым.
Греция
Покупка жилья, а также земельного участка под строительство дома или отеля позволяет получить ВНЖ в Греции. Минимальная сумма инвестиций зависит от месторасположения объекта и может варьироваться от 250 000 до 800 000 евро.
Цены на жилье в Греции в последние 8 лет растут от 6 до 12% ежегодно. Увеличивается и стоимость аренды: в 2023 году арендаторы стали платить собственникам на 10,1% больше. 90% инвесторов сдают недвижимость в аренду. Налог от сдачи в аренду составляет от 15 до 45% в зависимости от суммы дохода.
Грузия
Россияне в 2022 году купили недвижимости в этой стране больше, чем все другие иностранцы вместе взятые, — свыше 15 тысяч объектов.
Наиболее интересными для инвестиций в недвижимость являются крупнейшие города страны — Тбилиси и Батуми. Инвесторов привлекает быстрый рост цен на недвижимость — от 30 до 50% в год. Но и сейчас на грузинском рынке можно найти квартиры стоимостью менее 30 000 долларов. В стране отсутствует налог на недвижимость, а россиянам не требуется виза.
Если вложения в недвижимость превысят 100 000 долларов, инвестор может получить ВНЖ. Релокация соотечественников привела к росту ставок аренды, поэтому доходность сдачи квартир обычно превышает 10% годовых.
Испания
Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Испании в 2023 году составляла 1955 евро. За инвестиции свыше 500 000 евро можно получить ВНЖ, если соблюсти несколько дополнительных условий.
Следует учесть высокие налоги в Испании. За право перехода собственности придется уплатить от 6 до 10% от стоимости жилья, а при покупке коммерческой недвижимости — 25%. Ставка налога на недвижимость в Испании составляет до 1,1%. Также есть налог на вмененный доход, если инвестор остается налоговым резидентом другой страны, — от 1,1 до 2% от стоимости объекта.
ОАЭ
В ОАЭ срок действия ВНЖ зависит от суммы покупки недвижимости. Если размер инвестиций превышает по текущему курсу 205 000 долларов США, ВНЖ выдается на два года, если сумма инвестиций превышает 545 000 долларов — на 10 лет.
Цены на жилье в эмирате Дубай высокие: средняя стоимость квартиры в конце 2022 года составляла свыше 380 000 долларов, а виллы — 700 000 долларов. Покупка недвижимости иностранцами разрешена только в особых районах — Freehold zones. Налог на переход собственности составляет 2–4% от стоимости покупки.
Мальта
Сумма покупки недвижимости для получения ВНЖ должна превышать 220 000 евро. Государство получает от инвестора сумму административного сбора — от 5500 до 6000 евро — и налог при покупке недвижимости. Сдача купленного жилья в аренду разрешена, только если оно находится в специальных зонах.
Чтобы получить ВНЖ на Мальте, необходимо пройти тестирование на знание английского или мальтийского языка и сменить налоговое резидентство на Мальту. Ставка подоходного налога на островном государстве составляет 15%, минимальный облагаемый доход составляет 15 000 евро в год.
Венгрия
Начиная с 2024 года, чтобы получить ВНЖ в Венгрии, необходимо инвестировать не менее 500 000 евро на срок не менее 5 лет. С цены сделки уплачивается налог на переход права собственности в размере 4%. За последние 8 лет недвижимость в Венгрии выросла в цене в 2,5 раза.
Кипр
Республика предоставляет постоянное место жительства за инвестиции в недвижимость свыше 300 000 евро. Также инвестор обязан подтвердить годовой доход свыше 50 000 евро. Жилье для получения ПМЖ необходимо приобретать на первичном рынке. На острове отсутствует годовой налог на недвижимость.
Таиланд
Туристические регионы Пхукет и Паттайя привлекают инвесторов возможностью круглогодично получать доход от сдачи недвижимости в аренду. Минимальная стоимость жилья начинается от 50 000 долларов, при этом новое жилье приобретается сразу с отделкой. В стране можно пребывать без визы до 90 дней, а при покупке недвижимости свыше 300 000 долларов выдается ВНЖ.
Индонезия
В соседней с Таиландом стране наибольший интерес для инвесторов представляет остров Бали. Это популярный круглогодичный курорт, поэтому цены покупки стартуют от 100 000 долларов для небольшой студии. Иностранцы могут приобретать объекты недвижимости в Индонезии только на условиях долгосрочной аренды.
Турция
В октябре 2023 года правительство Турции повысило нижний порог получения вида на жительство до 200 000 долларов, что стало причиной обвала интереса российских покупателей к этой стране. Также с 1 января 2024 года повышен лимит для получения гражданства страны с 400 000 до 600 000 долларов.
Стоимость отдельных объектов начинается от 50 000 долларов, что обеспечивает годовую доходность аренды в 5–7%. В 2023 году в Турции приняли закон о краткосрочной аренде, согласно которому для сдачи внаем апартаментов в многоквартирном доме нужно получать согласие всех жильцов дома.
