В чем секрет АПРИ

О компании

С 2014 года компания ввела в эксплуатацию 888 093 м² жилья и коммерческих помещений, при этом только в 2024 году АПРИ было введено в эксплуатацию 214 050 м2 жилья и коммерческих помещений (по данным компании). В 2024 году АПРИ заняла 24-е место среди застройщиков России по объему введенного жилья. В июле 2024 года компания провела IPO на Московской бирже.

6 августа 2025 года рейтинговое агентство НКР подтвердило кредитный рейтинг АПРИ на уровне BBB-.ru; прогноз кредитного рейтинга остался стабильным. Одновременно с этим кредитные рейтинги двух выпусков биржевых облигаций компании серии БО-002Р-03 (RU000A106WZ2) на сумму 750 млн рублей и серии БО-002P-04 (RU000A107FZ5) на сумму 250 млн рублей подтверждены на уровне BBB-.ru.

Рынок жилищного строительства России

За шесть месяцев 2025 года продажи жилья в российских новостройках составили 10,4 млн м², что на 26% меньше, чем в первом полугодии прошлого года, когда действовала «Льготная ипотека» (срок действия программы истек в конце июня 2024 года, в связи с чем в последний месяц ее действия наблюдался всплеск продаж жилья).

Доля распроданности жилья на момент ввода (73%) превышает норму (70%), однако сформировался устойчивый тренд на ее снижение. Нормальный уровень распроданности проекта на момент завершения строительства (70%), по оценкам ДОМ.РФ, позволяет полностью погасить проектное финансирование за счет средств на счетах эскроу. Еще 30% реализуется в уже готовом проекте.

Застройщики стали активнее использовать альтернативные механизмы продаж: по оценке ДОМ.РФ, за шесть месяцев 2025 года доля продаж в ипотеку упала до 63% (после 76% в 2024 году), а за наличные и в рассрочку выросла с 24 до 37%. В текущем году наибольшим спросом среди ипотечных программ по-прежнему пользовалась «Семейная ипотека» (89 и 87% всех ипотечных кредитов с господдержкой в первом и втором квартале 2025 года соответственно).

В первом полугодии 2025 года строящееся жилье подорожало на 3,0%, что ниже инфляции (3,8% с начала года), в реальном выражении новостройки подешевели на 0,7%.

Ожидания ДОМ.РФ: несмотря на имеющиеся риски, ожидается, что уже в 2026 году начнется восстановление строительной отрасли. Пик ипотечных ставок в настоящее время пройден, и по мере снижения рыночных ставок может последовать восстановление рыночной ипотеки, а вслед за ростом продаж застройщики начнут наращивать запуски новых проектов.

Стратегия развития и операционные показатели АПРИ

В целях укрепления своих позиций на рынке строительства жилой недвижимости компания реализует стратегию развития, включающую следующие ключевые направления:

• продуктовая диверсификация, позволяющая одновременно использовать синергетический эффект и диверсифицировать доходность между коммерческими помещениями и жилым сектором;
• региональная экспансия с целью масштабирования конкурентоспособного продукта в регионах с низкой конкуренцией и высоким экономическим потенциалом;
• распределение форматов жилых помещений между многоквартирными домами и индивидуальным жилищным строительством, что позволяет охватить максимальный круг потребителей;
• увеличение объемов строительства в рамках реализации указанных выше направлений развития.

В рамках стратегии развития АПРИ нарастила в 2024 году объем ввода жилья в эксплуатацию в два раза к уровню 2023 года, до 202 тыс. м². После существенного роста ввода жилья в эксплуатацию в прошлом году объемы ввода в первом полугодии 2025 года снизились на 61% г/г, до 19,8 тыс. м².

На фоне завершения программы «Льготная ипотека» в июне 2024 года объемы продаж АПРИ снизились в 2024 году на 5,1% г/г (до 151,4 тыс. м²) и в первом полугодии 2025 года на 46,5% г/г (до 49,1 тыс. м²).

Портфель проектов

В стадии реализации находятся 12 проектов компании:

• Загородный район «ТвояПривилегия» (г. Челябинск) — флагманский проект АПРИ. Концептуальный загородный жилой комплекс с развитой инфраструктурой. Проект реализуется в ценовой категории «Комфорт+». Общая площадь проекта — 640 тыс. м². В настоящее время строится вторая очередь общей площадью более 400 тыс. м² жилья. Период реализации второй очереди — 2021–2026 годы.
• «Притяжение» (г. Челябинск) — загородный жилой комплекс комфорт-класса из разноэтажных жилых домов. Общая площадь проекта составляет 200 тыс. м², на конец 2024 года введено в эксплуатацию 133,84 тыс. м² жилья и встроенных нежилых помещений. Период реализации проекта — 2022–2026 годы.
• «Парковый-Премиум» (г. Челябинск) — жилой комплекс, состоящий из 21 десятиэтажного многоквартирного жилого дома. Ценовая категория жилья — «Комфорт». Общая площадь проекта — около 188 тыс. м². На конец 2024 года введено в эксплуатацию 162,8 м² (19 жилых домов). Период реализации проекта — 2021–2025 годы.
• Всесезонный мультикурорт «ФанПарк» (г. Челябинск) — проект строительства комплекса, включающего горнолыжный центр, гостиничный комплекс, парк аттракционов, фудкорт, комплекс термальных бассейнов с аквапарком, а также другие досуговые объекты, расположенного на берегу Шершневского водохранилища. Общая площадь курорта — 63,3 га. Период реализации проекта — 2023–2026 годы.
• «Грани» (г. Челябинск) — проект строительства жилого комплекса в центре города. Ценовая категория жилья — «Бизнес». Общая площадь проекта — 38 тыс. м². Период реализации проекта — 2023–2028 годы.
• Ул. Макеева / Университетская Набережная (г. Челябинск). В настоящее время ведутся работы по проектированию и получению разрешений на строительство.
• «ТвояПривилегия» в Академическом (г. Екатеринбург). В настоящее время ведется строительство первой очереди: восемь трех- и четырехэтажных домов общей площадью 95 тыс. м². Период реализации проекта — 2022–2025 годы.
• «Попов Лог» (г. Екатеринбург) — проект строительства жилого микрорайона в Свердловской области в ценовом сегменте «Комфорт». Проект предусматривает возведение 974,5 тыс. м² жилья и встроенных нежилых помещений. В настоящее время ведутся работы по утверждению градостроительной документации, проектированию и получению разрешений на строительство. Период реализации проекта — 2024–2034 годы.
• «Малый Исток» (г. Екатеринбург) — проект строительства малоэтажного поселка общей площадью 11 тыс. м² жилья. Проектирование завершено, ведется работа по получению разрешений на строительство и выходу на строительную площадку.
• «АПРИ Нева» (г. Санкт-Петербург) — проект жилищного строительства в Ленинградской области, граничащий с районом Петергоф. Проект предусматривает строительство малоэтажного жилого микрорайона более 150 тыс. м² жилья в скандинавском стиле в ценовом сегменте «Комфорт». Период реализации проекта — 2024–2031 годы.
• «О. Русский» (г. Владивосток) — проект комплексного развития территории на острове Русский. Проект предусматривает строительство малоэтажного жилого микрорайона в формате флагманского проекта Группы «ТвояПривилегия» в ценовом сегменте «Комфорт». Период реализации проекта — 2022–2026 годы.
• Железноводск (г. Железноводск) — проект в историческом центре города. Проект предусматривает возведение более 40 тыс. м² недвижимости, включающую апартаменты и рекреационно-оздоровительные объекты в ценовом сегменте «Комфорт». Период реализации проекта — 2024–2027 годы.

Финансовые показатели

На фоне существенного роста цен компания нарастила выручку в 2024 году до 23,0 млрд рублей, что в 2,5 раза превышает значение 2023 года. Однако в первом квартале 2025 года выручка компании снизилась до 4,9 млрд рублей, что на 17,4% ниже первого квартала 2024 года, когда действовала программа «Льготная ипотека».

Чистая прибыль компании по итогам 2024 года увеличилась на 47,3% г/г на фоне значительного роста выручки (в 2,5 раза) и составила 2,6 млрд рублей. В первом квартале 2025 года чистая прибыль также показала положительную динамику — увеличение на 13,6% г/г, до 0,8 млрд рублей, на фоне опережающих темпов снижения себестоимости относительно снижения выручки (−37,2 и −17,4% г/г соответственно).

На конец первого квартала 2025 года сумма чистого долга (общий долг за минусом денежных средств, депозитов и средств на счетах эскроу) составила 27,5 млрд рублей, увеличившись с начала года на 14,9%. На 31 марта 2025 года показатель EBITDA (прибыль до уплаты налогов, процентов и начисления амортизации) за последние 12 месяцев составил 7,7 млрд рублей, что на 6,3% превышает значение на начало текущего года. Компания имеет приемлемую долговую нагрузку — показатель чистый долг / EBITDA на конец марта 2025 года составил 3,59.

Заключение

В связи с истечением в конце июня 2024 года срока действия программы «Льготная ипотека» и высоких процентных ставок рыночной ипотеки, в первом полугодии 2025 года объем выданных ипотечных кредитов в России значительно сократился (−42% г/г в первом квартале и −51% г/г во втором квартале текущего года).

В результате снижения выдачи ипотеки продажи новостроек в стране за шесть месяцев 2025 года уменьшились на 26% г/г (до 10,4 млн м²). Основной реакцией строительной отрасли на снижение спроса и продаж стало снижение запусков (−22% г/г за первое полугодие 2025 года), при этом портфель строительства на 1 июля 2025 года увеличился на 3% г/г, до 117,6 млн м².

Аналитики сервиса Газпромбанк Инвестиции ожидают, что начавшееся снижение ключевой ставки поддержит объемы выдачи рыночной ипотеки, однако основной эффект от снижения ставки может проявиться начиная со следующего года, когда средняя ключевая ставка в соответствии с последним прогнозом Банка России может уменьшиться до 12–13% в 2026 году и до 7,5–8,5% в 2027 году.

По мнению аналитиков, одним из бенефициаров снижения ключевой ставки и роста объемов выдачи ипотеки в будущем может стать региональный девелопер АПРИ, нарастивший прибыль в первом квартале 2025 года на 13,6% г/г, имеющий приемлемую долговую нагрузку и реализующий в настоящее время 12 строительных проектов в пяти разных городах России.