Обзор рынка ЗПИФ недвижимости: итоги 2023 года

Рост рынка ЗПИФ недвижимости в 2023 году

Объем активов в рыночных ЗПИФ недвижимости для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов в 2023 году вырос на 33%, или 80 млрд рублей, по сравнению с 2022 годом и составил 323,5 млрд рублей.

Активы в ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов выросли до 143,9 млрд рублей — 44% рынка.

• Количество фондов — 34 ЗПИФ
• Количество пайщиков — 157 677 пайщиков
• Средний чек инвестиций — 912 000 рублей на одного пайщика

Активы в ЗПИФ для квалифицированных инвесторов выросли до 179,6 млрд рублей — 56% рынка.

• Количество фондов — более 28 ЗПИФ
• Количество пайщиков — более 22 500 пайщиков
• Средний чек инвестиций — 8 000 000 рублей на одного пайщика.

Тренды развития ЗПИФ недвижимости

Российский рынок ЗПИФ активно развивался в 2023 году.

• Появляются диверсифицированные ЗПИФ недвижимости. Это фонды, в состав которых входят активы из разных секторов коммерческой недвижимости: складской, торговый, офисной.
• Расширяется линейка активов ЗПИФ недвижимости. Наряду с ЗПИФ с активами классических секторов недвижимости, такой как складская, торговая и офисная, появляются ЗПИФ с активами новых сегментов недвижимости: ЦОД (центр обработки данных), земельные участки, жилая недвижимость.

Рост интереса к ЗПИФ недвижимости со стороны розничных пайщиков

Количество пайщиков, которые вложили в ЗПИФ недвижимости по итогам 2023 года, составило 180 тыс. человек.

• Лидером по количеству инвесторов-пайщиков является управляющая компания «Современные фонды недвижимости» — в ее ЗПИФ недвижимости проинвестировали 93 тыс. пайщиков.
• В ЗПИФ недвижимости второй по объему активов управляющей компании Parus Asset Management за 2023 год проинвестировали 5,1 тыс. новых инвесторов, что увеличило общее количество инвесторов-пайщиков ЗПИФ до 9,1 тыс. человек.

Рост выплат с арендных платежей в два раза за 2023 год

В 2023 году продолжился рост объема выплат инвесторам ЗПИФ недвижимости. За 2023 год управляющие ЗПИФ недвижимости компании выплатили своим инвесторам-пайщикам рекордную за всю историю сумму — 20,1 млрд рублей дохода с арендных платежей. Это в два раза больше в сравнении с 2022 годом.

Почему растут выплаты по ЗПИФ недвижимости

Есть три основных фактора роста объема выплат:

• В исторической перспективе инвестиционный портфель с защитными активами в составе, например с ликвидной недвижимостью, эффективно защищает от экономических шоков и инфляции. Он дает инвесторам-пайщикам возможность получать регулярный доход с арендных платежей, которые ежегодно индексируются на уровень инфляции.
• Недвижимость сохраняет стабильность в том числе и в условиях внешнеторговых ограничений. Профессиональные управляющие недвижимостью показывают высокие и устойчивые финансовые результаты даже в кризисные времена.
• Инвестиции в ЗПИФ в России регламентированы на законодательном уровне, а деятельность управляющих контролируется государством.

Рост ликвидности у ЗПИФ недвижимости

В период с 2020 по 2023 год ликвидность у рыночных ЗПИФ недвижимости заметно выросла. За 12 месяцев 2023 года оборот торгов ЗПИФ недвижимости на Мосбирже увеличился на 79% по сравнению с 2022 годом и составил 14,6 млрд рублей.

Почему растет рынок ЗПИФ недвижимости

В текущих условиях для инвесторов из России являются актуальными вложения в высокодоходные инструменты, которые требуют минимум затрат и времени. Этим требованиям полностью соответствуют ЗПИФ недвижимости. Именно поэтому среди частных инвесторов вырос спрос на этот инвестиционный инструмент.

При этом рынок ЗПИФ недвижимости сохраняет значительный потенциал для роста — в среднем на мировом рынке доля инвестиций в недвижимость составляет 16%. Физические лица в России проинвестировали в коммерческую недвижимость через ЗПИФ всего 0,6% своего капитала.

Доходность ЗПИФ недвижимости

Статистика показывает, что исторически инфляция не оказывает негативного воздействия на рынок коммерческой недвижимости.

• В среднем по рынку ЗПИФ недвижимости по итогу 2023 года внутренняя ставка доходности (Internal Rate of Return, IRR) находилась в диапазоне 8–24% годовых.
• Наибольшую среднегодовую доходность с арендных платежей (Income Return) показали ЗПИФ складской недвижимости — 11–12% годовых, далее торговая недвижимость — 8–9% и офисная недвижимость — 6–7% годовых.

Комиссии ЗПИФ недвижимости

В среднем по рынку комиссии за управление ЗПИФ недвижимости составляют 1–2% от стоимости чистых активов (СЧА). Также большинство управляющих компаний взимают с инвесторов комиссии за результат управления фондом — средний размер таких комиссий составляет 5–10%.

Итоги

Недвижимость является известным «защитным» активом, который открывает для инвесторов возможность вложить средства в надежный финансовый инструмент и защитить их как от инфляции, так и от потенциальных экономических рисков. ЗПИФ недвижимости перенимает эти функции, но вместе с этим делает инвестиции в недвижимость доступнее для широкого круга инвесторов — покупка паев фонда обойдется дешевле покупки квартиры или других объектов недвижимости. Рост ликвидности и доходности ЗПИФ недвижимости дополнительно повышает привлекательность этого инструмента для частных инвесторов.