Облигации или квартира в аренду: во что инвестировать в 2024 году
Инвесторы делятся на два лагеря: одни уверены, что нет ничего лучше вложений в недвижимость, другие считают, что она приносит только проблемы, и предпочитают консервативные инструменты, например облигации. Куда выгоднее инвестировать в 2023 году — рассчитываем в статье.
Чтобы иметь возможность получать доход в 2024 году, можно использовать два популярных варианта: купить квартиру и сдавать ее в аренду или инвестировать в различные инструменты.
Содержание
Сколько стоит квартира
Цены на недвижимость постоянно меняются, и многие сервисы используют разные методы и данные, чтобы оценить стоимость квартир в определенном городе. Но информация из проверенных источников, таких как база ЦИАН или МирКвартир, отражает ситуацию на рынке и помогает ответить на два основных вопроса: за сколько приблизительно можно купить квартиру и какой арендный доход она может принести.
Согласно данным сайта МирКвартир, самые высокие цены на недвижимость сохраняются в Москве, где средняя стоимость квартиры в новостройке составляет 19 069 495 рублей. На вторичном рынке — 17 252 082. На втором месте располагается Сочи — 12 163 094 рублей за квартиру в новостройке и 11 147 090 за квартиру на вторичном рынке. Третье место занял Санкт-Петербург — 11 533 173 рублей стоит квартира в новостройке и 10 688 225 на вторичном рынке.
В большей части небольших городов стоимость квартир значительно ниже. Например, в Калуге стоимость квартиры в новостройке составляет 5 261 727 рублей. На вторичном рынке квартира стоит около 4 939 004 рублей.
Сколько можно заработать на сдаче квартиры
В Москве средняя стоимость аренды составила 53 554 рубля, в Сочи — 46 240 рублей, а в Санкт-Петербурге — 40 729 рублей. В Калуге арендовать квартиру можно за 22 133 рубля. Но доходность арендного жилья расположилась практически в обратном порядке. На первом месте — Калуга, на втором — Сочи, на третьем — Санкт-Петербург и на четвертом — Москва. При этом доходность квартир на вторичном рынке стабильно выше, чем доходность в новостройках.
Рассчитать годовую доходность в деньгах просто. Для этого нужно умножить размер ежемесячной арендной платы на 12. Это будет сумма без вычета налогов.
Сколько можно заработать на облигациях
Если деньги от сдачи квартиры в аренду поступают, как правило, ежемесячно, то по многим облигациям купоны выплачиваются два или четыре раза в год. Поэтому, чтобы получать купонный доход от облигаций ежемесячно, нужно добавить в портфель ценные бумаги, выплаты по которым производятся в разные периоды времени.
В этом случае инвестор в ценные бумаги может получать ежемесячный купонный доход, что схоже с платежами от сдачи квартиры.
Например, можно купить облигации из модельного портфеля «Купоны каждый месяц», который сформировали эксперты сервиса Газпромбанк Инвестиции. Портфель можно найти в приложении — для этого зайдите в «Каталог» → «Подборки» → «Купоны каждый месяц».
Представим, что вместо покупки квартиры в Москве на вторичном рынке инвестор решил вложить 17 252 082 рубля в облигации из модельного портфеля. В этом случае ему удастся приобрести приблизительно по 2940 облигаций каждого выпуска.
Рассчитать приблизительный доход от модельного портфеля можно с помощью среднего арифметического. В таком случае доход составит 1 333 552 рубля в год или 111 129 рублей в месяц при отсутствии дефолта эмитентов .
Сумма вышла в два раза больше по сравнению с той, которую можно получить при сдаче квартиры в аренду.
На текущий момент, чтобы получать от вложений в облигации доход около 641 000 в год, которые принесет квартира в Москве, нужно вложить в бумаги примерно 8 625 000 рублей.
Доход от аренды и инвестиций после уплаты налогов
Выше мы рассчитали доходы без учета налогов, которые должен будет выплатить собственник жилья или инвестор. Размер налогов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации.
Налог с недвижимости. Если официально сдавать квартиру в аренду, собственнику необходимо платить 13% налога каждый месяц или же 4–6%, если у него оформлена самозанятость: 4% арендодатель заплатит, если сдаст квартиру физическому лицу, 6% — если заключит договор с юридическим лицом, например с ИП или ООО. Такой вариант является наиболее выгодным.
Если у арендодателя оформлена самозанятость, ему важно учитывать особенности налогового режима: если его совокупный доход за год превысит 2,4 млн рублей, налог будет пересчитан по ставке 13%.
Налог от продажи квартиры составляет 13% от сделки. Его не нужно платить в двух основных случаях: цена продажи ниже цены покупки, но составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, или цена покупки равна цене продажи и составляет не менее 70% кадастровой стоимости. При этом, если квартира является единственным жильем собственника или он владеет ей не менее трех лет, платить налог с продажи не нужно. В остальных случаях, чтобы не платить налог, нужно владеть квартирой не менее 5 лет.
Налог с облигаций. С 2021 года купоны облагаются налогом в 13% или 15%, если совокупный доход инвестора составляет более 5 млн рублей в год. Самостоятельно платить НДФЛ не нужно, потому что брокеры выступают налоговыми агентами.
Чтобы упростить расчеты и наглядно сравнить доходность, представим, что инвестор платит 4% налога от сдачи в квартиру и 13% — по купонам от облигаций.
Видно, что сумма дохода от облигаций, купленных на аналогичную сумму с учетом уплаты налога, будет превышать доход от сдачи квартиры в аренду. Однако она будет меньше при инвестировании, если вложить в долговые бумаги 8 625 000 рублей. Снизить расходы можно только с помощью налогового вычета на ИИС типа Б — на доход. Подробнее о том, как его использовать, — в статье.
При этом облигации можно быстро продать в зависимости от желания инвестора. Продажа квартиры может занять несколько месяцев.
Если инвестор купил квартиру для сдачи в аренду, ему потребовалось ее продать, а пять лет с момента покупки еще не прошло, он заплатит налог. Кроме того, ему придется потратить время на поиск покупателей или же обратиться к риелтору. В случае с облигациями для продажи инвестору нужно лишь открыть приложение и дождаться исполнения заявки. Если в портфеле долговых бумаг присутствуют крупные компании, то сделка, как правило, может исполниться в течение одного торгового дня.
Риски инвестирования в квартиру и облигации
У сдачи квартиры в аренду и вложений в облигации есть по одному важному риску, который может повлиять на среднегодовую доходность.
Компания, выпустившая облигации, объявит дефолт. Это означает, что эмитент близок к банкротству или уже обанкротился. Такая ситуация редко случается с крупными компаниями и еще реже — при инвестировании в облигации федерального займа, которые выпускает государство. В случае дефолта владелец облигаций не получит тело облигации, купонные выплаты и доходность снизится. Но портфель облигаций можно диверсифицировать — для этого свои средства нужно вкладывать не в одну бумагу, а собрать портфель из нескольких разных. Диверсифицировать доход от сдачи недвижимости труднее и дороже. Для этого необходимо приобрести две квартиры или больше.
Квартира будет простаивать. Такая ситуация возникает, если собственник не может найти арендатора или постояльцы съехали раньше определенного срока. В этом случае каждый месяц простоя будет влиять на среднегодовую доходность и увеличит срок окупаемости вложений. При этом проблемы с возможностью быстро сдать квартиру возникают достаточно часто, особенно в период кризисов и экономической нестабильности. Дополнительный риск — необходимость ремонта после съезда жильцов. Иногда сумма, необходимая даже на косметическое восстановление квартиры, может превысить годовой доход от сдачи квартиры.
Существенный плюс квартиры в том, что это реальный актив. В случае серьезного экономического кризиса деньги могут обесцениться. Однако доходность квартиры может упасть, если собственник не найдет арендаторов или постояльцы съедут раньше времени.
Таким образом, если инвестор решит не покупать квартиру в Москве, а инвестировать эту сумму в облигации, последние могут дать доходность в два раза выше. Это 1 333 552 рублей в год или 111 129 рублей в месяц. Чтобы выйти на доходность квартиры за 17 252 082 рублей, нужно вложить в облигации около 8 625 000 рублей.
Как открыть брокерский счет
Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.
