Деньги вскладчину. Кто на самом деле зарабатывает на буме онлайн-торговли

Состояние рынка складской недвижимости

В своем обзоре рынков складской недвижимости NF Group оценивают рынок в размере 50 млн кв. м, из которых 52% приходится на Московский регион, 11% на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, 37% на регионы. Важным трендом последних лет стало активное развитие региональных рынков. Если раньше основной объем качественных складских площадей был сконцентрирован в Московском регионе и Санкт-Петербурге, то сейчас более половины новых площадей вводится в регионах России. Это свидетельствует о децентрализации логистической инфраструктуры страны и развитии региональных хабов. Компания прогнозирует в 2025 году ввод до 7737 тыс. кв. м складских площадей, из которых 54% придутся на регионы, 35% на Московский регион, 11% на Санкт-Петербург и Ленинградскую область.

В своем обзоре компания Nikoliers оценивает объем нового предложения в размере 6354 тыс. кв. метров в 2025 году из которых около 50% придется на регионы.

По данным IBC Real Estate, в первом квартале 2025 года объем инвестиций в складскую недвижимость составил 26 млрд руб., что сопоставимо с рекордным результатом I квартала прошлого года, когда объем транзакций достиг 29 млрд руб. Практически все сделки, заключенные в период с января по март, носили инвестиционный характер. Складской сегмент привлекает инвесторов сохраняющимся спросом, индексацией арендных ставок и высокой доходностью, оставаясь одним из наиболее перспективных направлений для вложений.

IBC Real Estate, отмечает наличие снижение спроса в 2025 году. Объем спроса по итогам I квартала 2025 года совокупно по стране составил 0,8 млн кв. м, что на 23% ниже аналогичного показателя прошлого года.

Nikoliers отмечает, что российский рынок складской недвижимости продемонстрировал устойчивый спрос в начале 2025 года. Объем заключенных сделок аренды и продажи за I квартал 2025 г. достиг 771 тыс. кв. м, что на 11% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Наибольшая активность наблюдалась в сегменте качественных спекулятивных площадей в новых построенных комплексах, где отмечалось быстрое поглощение крупных блоков.

Объем инвестиций в качественную складскую недвижимость достиг 181,6 млрд рублей. Однако, в 2025 году ожидается снижение объема инвестиций до 85–125 млрд рублей. Данному снижению способствует ожидаемое снижение спроса в виде объема сделок со складскими площадями до 3,5 млн кв. м в 2025 году после 5 млн кв. м в 2024 году.

Стабилизация арендных ставок

На фоне снижения спроса в виде объема сделок со складскими площадями происходит стабилизация роста процентных ставок за аренду в 2025 году после существенного роста в 2024 году.

Nikoliers отмечает, что российский рынок складской недвижимости начал отмечать даже рост предложения свободных площадей в начале 2025 года. Особенно заметно этот тренд проявился в Санкт-Петербурге, где уровень вакансии достигнул отметку в 2,3%. Однако это временное явление, которое не привело к снижению арендных ставок. Средневзвешенный показатель базовой арендной ставки на готовые помещения класса А на трех ключевых рынках страны сохранился на уровне выше 10 тыс. руб./кв. м/год. Это объясняется несколькими факторами: высокой стоимостью заемного финансирования для девелоперов и сохраняющимся спросом на качественные складские помещения в стране.

Более того, арендные ставки на рынке складской недвижимости продолжают умеренный рост. Как отмечают эксперты, это связано с сохранением ключевой ставки Банка России на высоком уровне, что ограничивает возможности девелоперов снижать цены из-за высокой финансовой нагрузки. Банки, в свою очередь, ужесточают подход к кредитованию новых проектов, требуя устойчивых бизнес-моделей и предварительных договоренностей с арендаторами. В результате даже при увеличении предложения свободных помещений резкого снижения ставок не произойдет — рынок будет балансировать между ограниченной доступностью финансирования и накопленным нереализованным спросом.

Кто может выиграть от растущего спроса на склады

Российский рынок складской недвижимости находится на этапе перехода от бурного роста к более сбалансированному развитию. После рекордных показателей 2023–2024 годов ожидается некоторое снижение деловой активности: высокая ключевая ставка Банка России, направленная на снижение инфляции, оказывает негативное влияние на деловую активность, что ведет к снижению спроса на складские помещения и росту ставок аренды. Однако этот фактор не стоит рассматривать как негативный тренд, а скорее как признак стабилизации рынка. К тому же, на фоне ожидаемого перехода Банка России к циклу снижения ставок, можно ожидать новый виток спроса на складские помещения с конца 2025 — начала 2026 года.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Инвестиции напрямую в индустриальную недвижимость, в том числе склады, кажутся невозможными для розничных инвесторов: покупка склада требует громадных средств — объекты могут стоить от десятков миллионов до миллиардов рублей, не говоря уже о сложностях с управлением и обслуживанием. Однако на фондовом рынке есть доступный способ участвовать в этом рынке без необходимости владеть квадратными метрами физически — инвестиции в фонды коммерческой недвижимости, или прямые аналоги зарубежных REIT-фондов. Это фонд под управлением управляющей компании, в состав активов которого входят объекты индустриальной недвижимости, включая склады, логистические центры и промышленные объекты. До недавнего времени в России не было аналогов западных REIT. Однако постепенно они начали появляться. Так, в июне 2024 года на рынок вышел подобный фонд «Рентал Про». Покупая паи фонда на бирже, розничный инвестор может получать ежемесячный инвестиционный доход и доход от роста стоимости недвижимости, не погружаясь в операционные детали. При этом перед ним открывается опция получения инвестиционного дохода как от роста цены недвижимости, так и распределения прибыли в случае ее продажи. Паи фонда доступны только для квалифицированных инвесторов.