«Снижения цен не будет»: вопрос и ответ о российском рынке недвижимости
Отмена льготной ипотеки заметно изменила ситуацию в российском строительном секторе, а покупатели и застройщики начинают привыкать к новым условиям. Андрей Ванин поговорил с экспертом рынка недвижимости Сергеем Скатовым и узнал, куда движется российская недвижимость, какие компании остались в проигрыше и почему не снижаются цены.
Содержание
Рынок недвижимости не в порядке?
Я придерживаюсь нейтрального взгляда на рынок. Мне кажется, катастрофические прогнозы по рынку недвижимости в первую очередь дают сами застройщики, потому что ждут льгот. Однако стройка — это циклическая отрасль.
Экономика России находится на нисходящей фазе цикла. Логично, что циклическая отрасль на нисходящей фазе цикла чувствует себя как экономика в целом, и никакой катастрофы тут нет.
Строить стали меньше?
Мы построить реально в год можем 40 миллионов квадратных метров. Это если все захотят. В январе статистика показала, что в 2025 году вводы недвижимости оказались не 40, а чуть больше 35 миллионов. Причина падения — дефицит рабочей силы.
Надо помнить, что у нас дом вводится в среднем за 2,5–3 года. Теперь эти сроки сдвинулись вправо — 3–3,5 года. И когда это в масштабе отрасли происходит, то ситуация становится более тяжелой, и непонятно, как из нее будет выруливать сектор.
Как устроены рассрочки?
Ипотеки выдают на сроки от 20 до 30 лет, однако реальный срок погашения ипотеки в России составляет примерно 5–7 лет — речь идет о совершенно другом размере платежа. И тут работает один из двух сценариев:
- Весь клан скидывается. Мама, папа, дедушка, бабушка, тетя, дядя — все вместе собираются и очень быстро погашают ипотеку.
- Есть наследство или просто вторичка, которую люди используют для погашения.
Покупатели, которые пришли за рассрочкой, скорее всего, предполагают, что к моменту ввода жилья они продадут свою квартиру и погасят первый взнос, возьмут небольшую ипотеку и не станут обращать внимания на ставку процента — у них первоначальный взнос составит 80%.
Цены действительно могут снизиться?
У застройщика почти нет мотивации снижать цены, потому что проценты по кредиту он не платит до ввода дома. В этом состоит особенность проектного финансирования. Но это не значит, что все останутся при своих.
Главный удар примут на себя не строители и не банки, а владельцы земли. На пике спроса владелец участка поднимает ценник. Девелопер говорит: «Продай мне землю». Ему ответят: «Ты в этом году заработаешь больше, я продам тебе дороже». Затем бесконечный рост прекратился, и в итоге владельцы участков сидят на переоцененных активах, которые никому не нужны по прежним ценам.
Зачем брать ипотеку сейчас?
В этом году есть шанс попасть в ситуацию, когда в номинале цены могут быть ниже инфляции. Но я большой противник тайминга рынка. Если вам нужно жилье и вы созрели — покупайте.
Узнайте больше о рынке
Предоставленные материалы и указанная в них информация не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями. Финансовые инструменты либо операции, упомянутые в них, могут не подходить Вам, не соответствовать Вашему инвестиционному профилю, финансовому положению, опыту инвестиций, знаниям, инвестиционным целям, отношению к риску и доходности. Определение соответствия финансового инструмента либо операции инвестиционным целям, инвестиционному горизонту и толерантности к риску является задачей инвестора. ООО «Ньютон Инвестиции» не несет ответственности за возможные убытки инвестора в случае совершения упомянутых операций, либо инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Информация не может рассматриваться как публичная оферта, предложение или приглашение приобрести, или продать какие-либо ценные бумаги, иные финансовые инструменты, совершить с ними сделки. Информация не может рассматриваться в качестве гарантий или обещаний в будущем доходности вложений, уровня риска, размера издержек, безубыточности инвестиций. Результат инвестирования в прошлом не определяет дохода в будущем. Не является рекламой ценных бумаг. Перед принятием инвестиционного решения Инвестору необходимо самостоятельно оценить экономические риски и выгоды, налоговые, юридические, бухгалтерские последствия заключения сделки, свою готовность и возможность принять такие риски. Клиент также несет расходы на оплату брокерских и депозитарных услуг, иных расходов, подлежащие оплате клиентом, в соответствии с выбранным тарифом. Полный список тарифов приведен в приложении №5 к Регламенту https://newton.investments/broker/disclosure/ . Перед совершением сделок вам также необходимо ознакомиться с: уведомлением о рисках, связанных с осуществлением операций на рынке ценных бумаг. Необходимо отметить, что любой доход, полученный от инвестиций в финансовые инструменты, может изменяться, и что цена или стоимость ценных бумаг и инвестиций может как расти, так и падать. Инвесторы могут потерять свои инвестиции частично или полностью. Информация и мнения были получены из открытых источников, которые считаются надежными, но ООО «Ньютон Инвестиции» не дает никаких заверений или гарантий относительно точности данной информации. Мнения, содержащиеся в настоящем отчете, отражают текущие суждения аналитиков и могут быть изменены без предварительного уведомления. Настоящий материал не должен рассматриваться как единственный источник информации. ООО «Ньютон Инвестиции» не несет никакой ответственности за любой прямой или косвенный ущерб, вытекающий из или каким-либо образом связанный с использованием информации, содержащейся в настоящем материале, а также за ее достоверность.
