Облигации или квартира в аренду: во что инвестировать в 2023 году
19 января 2023 13 минут

Облигации или квартира в аренду: во что инвестировать в 2023 году

Инвесторы делятся на два лагеря: одни уверены, что нет ничего лучше вложений в недвижимость, другие считают, что она приносит только проблемы, и предпочитают консервативные инструменты, например облигации. Куда выгоднее инвестировать в 2023 году — рассчитываем в статье.

Облигации или квартира в аренду: во что инвестировать в 2023 году

Чтобы иметь возможность получать доход в 2023 году, можно использовать два популярных варианта: купить квартиру и сдавать ее в аренду или инвестировать в различные инструменты.

Сколько стоит квартира

Цены на недвижимость постоянно меняются, и многие сервисы используют разные методы и данные, чтобы оценить стоимость квартир в определенном городе. Но информация из проверенных источников, таких как база ЦИАН или МирКвартир, отражает ситуацию на рынке и помогает ответить на два основных вопроса: за сколько приблизительно можно купить квартиру и какой арендный доход она может принести.

Согласно данным сайта МирКвартир, самые высокие цены на недвижимость сохраняются в Москве, где средняя стоимость квартиры в новостройке составляет 19 069 495 рублей. На вторичном рынке — 17 252 082. На втором месте располагается Сочи — 12 163 094 рублей за квартиру в новостройке и 11 147 090 за квартиру на вторичном рынке. Третье место занял Санкт-Петербург — 11 533 173 рублей стоит квартира в новостройке и 10 688 225 на вторичном рынке.

В большей части небольших городов стоимость квартир значительно ниже. Например, в Калуге стоимость квартиры в новостройке составляет 5 261 727 рублей. На вторичном рынке квартира стоит около 4 939 004 рублей.

Средняя стоимость квартир указана на 13 января 2023 года по данным сайта МирКвартир
Средняя стоимость квартир указана на 13 января 2023 года по данным сайта МирКвартир

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

В Москве средняя стоимость аренды составила 53 554 рубля, в Сочи — 46 240 рублей, а в Санкт-Петербурге — 40 729 рублей. В Калуге арендовать квартиру можно за 22 133 рубля. Но доходность арендного жилья расположилась практически в обратном порядке. На первом месте — Калуга, на втором — Сочи, на третьем — Санкт-Петербург и на четвертом — Москва. При этом доходность квартир на вторичном рынке стабильно выше, чем доходность в новостройках.

Потенциальная доходность квартир указана на 13 января 2023 года. Указана для примера и не является гарантией или обещанием доходности
Потенциальная доходность квартир указана на 13 января 2023 года. Указана для примера и не является гарантией или обещанием доходности

Рассчитать годовую доходность в деньгах просто. Для этого нужно умножить размер ежемесячной арендной платы на 12. Это будет сумма без вычета налогов.

Потенциальная доходность квартир указана на 13 января 2023 года. Указана для примера и не является гарантией или обещанием доходности
Потенциальная доходность квартир указана на 13 января 2023 года. Указана для примера и не является гарантией или обещанием доходности

Сколько можно заработать на облигациях

Если деньги от сдачи квартиры в аренду поступают, как правило, ежемесячно, то по многим облигациям купоны выплачиваются два или четыре раза в год. Поэтому, чтобы получать купонный доход от облигаций ежемесячно, нужно добавить в портфель ценные бумаги, выплаты по которым производятся в разные периоды времени.

В этом случае инвестор в ценные бумаги может получать ежемесячный купонный доход, что схоже с платежами от сдачи квартиры.

Например, можно купить облигации из модельного портфеля «Купоны каждый месяц», который сформировали эксперты сервиса Газпромбанк Инвестиции. Портфель можно найти в приложении — для этого зайдите в «Каталог» → «Подборки» → «Купоны каждый месяц».

Доходность инструментов является ориентировочной и представлена на 19 января 2023 года. Портфель указан для примера и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
Доходность инструментов является ориентировочной и представлена на 19 января 2023 года. Портфель указан для примера и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Представим, что вместо покупки квартиры в Москве на вторичном рынке инвестор решил вложить 17 252 082 рубля в облигации из модельного портфеля. В этом случае ему удастся приобрести приблизительно по 2940 облигаций каждого выпуска.

Рассчитать приблизительный доход от модельного портфеля можно с помощью среднего арифметического. В таком случае доход составит 1 333 552 рубля в год или 111 129 рублей в месяц при отсутствии дефолта эмитентов .

Сумма вышла в два раза больше по сравнению с той, которую можно получить при сдаче квартиры в аренду.

На текущий момент, чтобы получать от вложений в облигации доход около 641 000 в год, которые принесет квартира в Москве, нужно вложить в бумаги примерно 8 625 000 рублей.

В таблице сравниваются доход от аренды квартиры и вложений в модельный портфель облигаций на 13 января 2023 года без учета налогов и комиссий брокера. В облигации потребуется вложить в два раза меньше средств, чтобы получить ежемесячный и годовой доход, который принесет квартира на вторичном рынке за 17 миллионов рублей. Расчет является приблизительным, актуальным на дату расчета и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
В таблице сравниваются доход от аренды квартиры и вложений в модельный портфель облигаций на 13 января 2023 года без учета налогов и комиссий брокера. В облигации потребуется вложить в два раза меньше средств, чтобы получить ежемесячный и годовой доход, который принесет квартира на вторичном рынке за 17 миллионов рублей. Расчет является приблизительным, актуальным на дату расчета и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Доход от аренды и инвестиций после уплаты налогов

Выше мы рассчитали доходы без учета налогов, которые должен будет выплатить собственник жилья или инвестор. Размер налогов может отличаться в зависимости от конкретной ситуации.

Налог с недвижимости. Если официально сдавать квартиру в аренду, собственнику необходимо платить 13% налога каждый месяц или же 4–6%, если у него оформлена самозанятость: 4% арендодатель заплатит, если сдаст квартиру физическому лицу, 6% — если заключит договор с юридическим лицом, например с ИП или ООО. Такой вариант является наиболее выгодным.

Если у арендодателя оформлена самозанятость, ему важно учитывать особенности налогового режима: если его совокупный доход за год превысит 2,4 млн рублей, налог будет пересчитан по ставке 13%.

Налог от продажи квартиры составляет 13% от сделки. Его не нужно платить в двух основных случаях: цена продажи ниже цены покупки, но составляет не менее 70% от кадастровой стоимости, или цена покупки равна цене продажи и составляет не менее 70% кадастровой стоимости. При этом, если квартира является единственным жильем собственника или он владеет ей не менее трех лет, платить налог с продажи не нужно. В остальных случаях, чтобы не платить налог, нужно владеть квартирой не менее 5 лет.

Налог с облигаций. С 2021 года купоны облагаются налогом в 13% или 15%, если совокупный доход инвестора составляет более 5 млн рублей в год. Самостоятельно платить НДФЛ не нужно, потому что брокеры выступают налоговыми агентами.

Чтобы упростить расчеты и наглядно сравнить доходность, представим, что инвестор платит 4% налога от сдачи в квартиру и 13% — по купонам от облигаций.

В таблице доход от аренды квартиры и вложений в облигации пересчитаны с учетом размера потенциального налога — 4% от сдачи квартиры в аренду и 13% от облигаций. Расчет является приблизительным, актуальным на дату расчета и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
В таблице доход от аренды квартиры и вложений в облигации пересчитаны с учетом размера потенциального налога — 4% от сдачи квартиры в аренду и 13% от облигаций. Расчет является приблизительным, актуальным на дату расчета и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

Видно, что сумма дохода от облигаций, купленных на аналогичную сумму с учетом уплаты налога, будет превышать доход от сдачи квартиры в аренду. Однако она будет меньше при инвестировании, если вложить в долговые бумаги 8 625 000 рублей. Снизить расходы можно только с помощью налогового вычета на ИИС типа Б — на доход. Подробнее о том, как его использовать, — в статье.

При этом облигации можно быстро продать в зависимости от желания инвестора. Продажа квартиры может занять несколько месяцев.

Если инвестор купил квартиру для сдачи в аренду, ему потребовалось ее продать, а пять лет с момента покупки еще не прошло, он заплатит налог. Кроме того, ему придется потратить время на поиск покупателей или же обратиться к риелтору. В случае с облигациями для продажи инвестору нужно лишь открыть приложение и дождаться исполнения заявки. Если в портфеле долговых бумаг присутствуют крупные компании, то сделка, как правило, может исполниться в течение одного торгового дня.

Риски инвестирования в квартиру и облигации

У сдачи квартиры в аренду и вложений в облигации есть по одному важному риску, который может повлиять на среднегодовую доходность.

Компания, выпустившая облигации, объявит дефолт. Это означает, что эмитент близок к банкротству или уже обанкротился. Такая ситуация редко случается с крупными компаниями и еще реже — при инвестировании в облигации федерального займа, которые выпускает государство. В случае дефолта владелец облигаций не получит тело облигации, купонные выплаты и доходность снизится. Но портфель облигаций можно диверсифицировать — для этого свои средства нужно вкладывать не в одну бумагу, а собрать портфель из нескольких разных. Диверсифицировать доход от сдачи недвижимости труднее и дороже. Для этого необходимо приобрести две квартиры или больше.

Квартира будет простаивать. Такая ситуация возникает, если собственник не может найти арендатора или постояльцы съехали раньше определенного срока. В этом случае каждый месяц простоя будет влиять на среднегодовую доходность и увеличит срок окупаемости вложений. При этом проблемы с возможностью быстро сдать квартиру возникают достаточно часто, особенно в период кризисов и экономической нестабильности. Дополнительный риск — необходимость ремонта после съезда жильцов. Иногда сумма, необходимая даже на косметическое восстановление квартиры, может превысить годовой доход от сдачи квартиры.

Существенный плюс квартиры в том, что это реальный актив. В случае серьезного экономического кризиса деньги могут обесцениться. Однако доходность квартиры может упасть, если собственник не найдет арендаторов или постояльцы съедут раньше времени.

Таким образом, если инвестор решит не покупать квартиру в Москве, а инвестировать эту сумму в облигации, последние могут дать доходность в два раза выше. Это 1 333 552 рублей в год или 111 129 рублей в месяц. Чтобы выйти на доходность квартиры за 17 252 082 рублей, нужно вложить в облигации около 8 625 000 рублей.

Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.

Харлампий Эмеретли
Харлампий Эмеретли
Автор