ЗПИФ: что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости
29 апреля 2022 11 минут

ЗПИФ: что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Чтобы начать инвестировать в недвижимость, необязательно сразу покупать квартиру или офисное помещение. Можно приобрести паи закрытого фонда недвижимости. Что такое ЗПИФ недвижимости, как в них инвестировать и какие риски стоит предусмотреть — в статье.

ЗПИФ: что такое закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

ЗПИФ недвижимости — это закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, то есть инструмент коллективного инвестирования. Инвестированными деньгами управляют эксперты и аналитики управляющей компании.

Зачем создаются ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости — способ коллективного инвестирования, который, как правило, выгоден и инвестору, и застройщику. Обычно управляющая компания приобретает на средства фонда недвижимость или права на нее, чтобы в дальнейшем получать доход от арендных платежей или прибыль от продажи объекта. Средства ЗПИФ недвижимости могут направляться на заключение сделки уже после оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Это позволяет инвестировать в объект еще на раннем этапе и получать большую доходность.

Например, ЗПИФ «Арендный бизнес» под управлением ООО «СНФ» (принадлежит ПАО «Сбербанк») на этапе формирования фонда предлагал инвестировать в складские помещения. Иными словами, инвестору не надо было покупать объект самостоятельно и искать арендаторов — этим занималась управляющая компания. Сразу после введения объектов в эксплуатацию инвесторы начали получать доход от рентных платежей. Они распределяются между пайщиками раз в квартал — например, за четвертый квартал 2021 года инвесторы заработали 11 522 рубля за пай. В 2031 году компания планирует продать имущество фонда и распределить прибыль от сделки среди инвесторов.

Доходность вложений в ПИФ и динамика стоимости пая указаны с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов. Источник данных: страница фонда
Доходность вложений в ПИФ и динамика стоимости пая указаны с учетом вознаграждения управляющей компании и прочих вознаграждений и расходов и без учета надбавок/скидок и налогов. Источник данных: страница фонда

ЗПИФ недвижимости достаточно популярны в России, поскольку позволяют инвестировать в один из самых надежных активов — недвижимость, не имея всей суммы на заключение сделки. По данным Банка России, на конец апреля 2022 г. количество ЗПИФ, в названии которых есть слово «недвижимость», составило 1133 единицы.

Кто управляет закрытым фондом недвижимости

Формирует ЗПИФ недвижимости и распоряжается его активами управляющая компания — организация, которая получила лицензию от Банка России. Требования к управляющим компаниям и паевым фондам регламентируютсяФедеральным законом №156-ФЗ от 29 ноября 2001 года «Об инвестиционных фондах». Следят за его исполнением сразу два контролирующих органа — специализированный депозитарий и Банк России. Спецдепозитарий проверяет, чтобы все сделки и права пайщиков были документально зафиксированы. Банк России следит за деятельностью и отчетностью управляющей компании и спецдепозитария, исполнением законов и предписаний.

Управляющая компания является профессиональным участником рынка коллективных инвестиций. Условия договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом определяет сама управляющая компания. Также крупные пайщики участвуют в голосовании по вопросам изменения стратегии фонда, а управляющая компания выступает налоговым агентом и выплачивает налоги из суммы дохода пайщиков.

Кто может стать пайщиком закрытого фонда

ЗПИФ недвижимости могут формироваться как для квалифицированных, так и для неквалифицированных инвесторов. Причем последние чаще всего обязаны пройти тестирование. При выборе фонда для инвестирования необходимо обращать внимание либо на наличие этого требования, либо на возможность получить такой статус.

Статус квалифицированного инвестора можно получить при соблюдении одного из условий — например, 6 млн рублей на личных счетах, высшее экономическое образование или объем сделок за год. Подробнее о том, как получить статус, — в статье Квалификация инвесторов: что это такое.

Неквалифицированным инвесторам доступны паи ЗПИФ, предназначенные для неквалифицированных инвесторов, а также те, что торгуются на первом и втором уровне листинга на биржах. Паи этих фондов считаются достаточно надежными. Если паи ЗПИФ торгуются в некотировальной части списка, инвестору потребуется пройти тестирование. Это более рисковые и дорогие паи. Клиенты сервиса Газпромбанк Инвестиции могут пройти тестирование в приложении Газпромбанк Инвестиции. Подробнее о процедуре — в статье Тестирование инвесторов и как его пройти.

Сколько стоят паи и как погашаются

Чаще всего инвестор вкладывается в фонд на этапе его формирования, но правила доверительного управления фонда могут предусматривать предусматривать приобретение паев и после окончания формирования ПИФ. Они формируются дополнительно к уже выданным. Отличие закрытого ПИФ от открытого заключается в невозможности предъявить паи к погашению, но при этом оборот паев между участниками рынка возможен. Именно поэтому такие фонды называются закрытыми. Некоторые паи могут торговаться на вторичном рынке ценных бумаг Московской биржи.

Стоимость паев может быть разной — и тысяча рублей, и сотни тысяч. Первоначальная цена на этапе формирования фонда устанавливается управляющей компанией и является неизменной — все пайщики покупают паи за одну цену. Если паи начинают торговаться на бирже, то цена меняется в зависимости от спроса или предложения. Если пай не торгуется на бирже, у пайщика есть возможность заключить внебиржевую сделку. При определении цены в таком случае нужно основываться на данных об итогах работы фонда, публикуемых на сайте УК или предоставляемых непосредственно пайщику в случае, если фонд предназначен для квалифицированных инвесторов.

Сейчас пай ПНК-Рентал (ЗПИФ ПНК) можно купить на вторичном рынке Московской биржи за 1672 рубля, а пай ВТБ Капитал–РД (ЗПИФРенДох) — за 270 000 рублей. На графике видно, что цены на паи постоянно менялись. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции
Сейчас пай ПНК-Рентал (ЗПИФ ПНК) можно купить на вторичном рынке Московской биржи за 1672 рубля, а пай ВТБ Капитал–РД (ЗПИФРенДох) — за 270 000 рублей. На графике видно, что цены на паи постоянно менялись. Источник данных: приложение Газпромбанк Инвестиции

Чтобы погасить пай, нужно дождаться срока закрытия фонда. Срок действия ЗПИФ недвижимости по закону может быть от 3 до 15 лет. В отличие от облигаций, паи гасятся не по номинальной стоимости, а по рыночной. Управляющая компания продает имущество фонда, вычитает расходы на сделку, налоги, собственное вознаграждение, а также вознаграждение регистратора, спецдепозитария и других. Оставшуюся сумму она распределяет по всем пайщикам в зависимости от доли их паев.

Инвестор может наблюдать динамику стоимости чистых активов (СЧА) на официальном сайте управляющей компании или на сайте — агрегаторе фондов. Она как раз и отражает рыночную стоимость активов фонда.

Динамика СЧА закрытого фонда ЗПИФ «Арендный бизнес» Сбербанка. Источник данных: сайт фонда
Динамика СЧА закрытого фонда ЗПИФ «Арендный бизнес» Сбербанка. Источник данных: сайт фонда

Если инвестор решил не дожидаться срока закрытия фонда и продать пай, то может быть несколько вариантов. Некоторые управляющие компании допускают перепродажу пая другим инвесторам или обмен на паи другого своего фонда. Если ЗПИФ недвижимости торгуется на бирже, то найти покупателя будет проще, несмотря на низкую ликвидность инструмента. Если паи фонда не торгуются на бирже, то придется искать покупателя самому, оформлять договор купли-продажи и фиксировать сделку у регистратора или, например, подать поручение в депозитарий, если паи будут учитываться на брокерском счете.

Владелец пая платит налоги с дивидендов после погашения или продажи пая. Если пайщик является физическим лицом, то он платит налог на доходы физических лиц в размере 13% или 15% при доходе выше 5 млн рублей. Юридические лица платят 20% налога на прибыль.

Как выбрать ЗПИФ недвижимости

Перед инвестированием необходимо изучить Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости и его документацию. Такую информацию можно найти на сайте управляющей компании, Национальной ассоциации участников фондового рынка или сайте-агрегаторе, например InvestFunds.

На сайте НАУФОР нужно зайти в раздел «ПИФы», указать тип фонда «Закрытый» и поставить категорию Н. Также можно выбрать фонд для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»
На сайте НАУФОР нужно зайти в раздел «ПИФы», указать тип фонда «Закрытый» и поставить категорию Н. Также можно выбрать фонд для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»
В карточке фонда можно найти всю необходимую информацию о фонде. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»
В карточке фонда можно найти всю необходимую информацию о фонде. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»
Сайт InvestFund позволяет не только найти ЗПИФ, но и отсортировать их по признакам, например СЧА или доходности за один год. Для этого нужно настроить фильтр и указать тип фонда — закрытый, категория — недвижимость. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»
Сайт InvestFund позволяет не только найти ЗПИФ, но и отсортировать их по признакам, например СЧА или доходности за один год. Для этого нужно настроить фильтр и указать тип фонда — закрытый, категория — недвижимость. Источник данных: аналитический отдел ООО «Ньютон Инвестиции»

При выборе ЗПИФ недвижимости для инвестирования особое внимание следует обратить на надежность управляющей компании — проверить лицензию на сайте Банка России, оценить срок работы и успешность предыдущих инвестиционных проектов.

Преимущества и риски ЗПИФ недвижимости

Главный плюс инвестирования в ЗПИФ недвижимости состоит в том, что можно вложиться в недвижимость, не покупая жилой или коммерческий объект. Даже самый дорогой пай будет дешевле стоимости всего объекта, особенно если это коммерческая недвижимость — торговый центр или складское помещение.

Кроме того, не придется тратить время на поиск подходящего варианта и оформление сделки, а потом — на поиск арендаторов или покупателей. Все берет на себя управляющая компания. Она же проверяет надежность продавцов и страхует приобретаемую недвижимость.

Еще одно возможное преимущество закрытых фондов недвижимости в том, что они могут показать доходность выше уровня инфляции. Доходность пая складывается из дивидендов от аренды и от роста стоимости объекта. Однако эта доходность не гарантирована — рынок недвижимости, как и любой другой, чувствителен к внешним факторам. Кроме того, сложно вернуть деньги за пай раньше срока закрытия фонда. В большинстве случаев искать покупателя и оформлять сделку придется самому пайщику.

Кратко

  • ЗПИФ недвижимости — это коллективные инвестиции на основе доверительного управления. С помощью ЗПИФ можно стать владельцем доли недвижимости без необходимости покупать жилой или коммерческий объект целиком.
  • Деятельность ЗПИФ регулируется законодательством, а управляющие компании являются профессиональными участниками рынка коллективных инвестиций. При выборе фонда для инвестирования нужно проверить лицензию управляющей компании на сайте Банка России.
  • Некоторые ЗПИФ могут выплачивать своим инвесторам промежуточный инвестиционный доход в течение всего срока владения паем.

Данный справочный и аналитический материал подготовлен компанией ООО «Ньютон Инвестиции» исключительно в информационных целях. Оценки, прогнозы в отношении финансовых инструментов, изменении их стоимости являются выражением мнения, сформированного в результате аналитических исследований сотрудников ООО «Ньютон Инвестиции», не являются и не могут толковаться в качестве гарантий или обещаний получения дохода от инвестирования в упомянутые финансовые инструменты. Не является рекламой ценных бумаг. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией и предложением финансовых инструментов. Несмотря на всю тщательность подготовки информационных материалов, ООО «Ньютон Инвестиции» не гарантирует и не несет ответственности за их точность, полноту и достоверность.

Анна Даниленко
Анна Даниленко
Автор