Досрочное погашение ипотеки или инвестиции: что принесет больше выгоды

Как работают досрочное погашение ипотеки и инвестиции

Каждый месяц на остаток долга по ипотеке начисляются проценты, и стоимость кредита увеличивается. Поэтому, если внести на счет дополнительные средства сверх суммы ежемесячного платежа, — размер основного займа будет уменьшаться. Значит, и проценты станут начисляться на меньшую сумму, и расходы по ипотеке сократятся.

Есть два способа досрочно погасить ипотеку:

• Первый — с помощью дополнительных пополнений уменьшить срок кредита. В этом случае размер обязательных ежемесячных платежей не изменится, но сократятся проценты.
• Второй — уменьшить ежемесячный платеж. Тело кредита станет меньше, а следовательно, сократятся и проценты по нему.

Если у вас есть возможность каждый месяц вносить необходимую сумму — лучше сокращать срок ипотеки. В других ситуациях стоит сокращать размер платежей. Но досрочное погашение ипотеки необязательно является самым выгодным вариантом. Свободные деньги можно инвестировать в определенные финансовые инструменты на фондовом рынке. Потенциальный доход от такой операции перекроет расходы по процентам и принесет больше денег, чем экономия на ипотечном кредите.

Какой вариант окажется выгоднее: досрочное погашение ипотеки или инвестирование — зависит от конкретной ситуации и условий ипотечного кредитования. Скорее всего, если процент по ипотеке достаточно высокий, то экономия от досрочного погашения превысит доходность от инвестирования.

Досрочное погашение ипотеки и инвестиции

Чтобы сравнить экономию от досрочного погашения ипотеки и инвестиционную доходность — следует рассмотреть несколько сценариев.

Регулярные досрочные платежи. Представим, что А взял в ипотеку квартиру стоимостью 5 000 000 рублей. Срок кредита — 15 лет. В первом случае процент по кредиту составил 10%, а во втором — 5%. Чтобы сократить срок кредитования, А решает ежемесячно добавлять к обязательному платежу сумму — 10 000 рублей.

При ставке в 10% экономия от досрочного погашения составит около 1 681 000 рублей, а срок ипотеки сократится до 10 лет и 8 месяцев. Но если ставка будет равна 5%, то экономия составит только 732 000 рублей при сроке ипотеки 10 лет и 11 месяцев.

Допустим, что вместо погашения ипотеки А сформировал инвестиционный портфель с доходностью 10% годовых и ежемесячно вносит на счет 10 000 рублей. Тогда за 11 лет он получит в виде процентов 1 108 000 рублей. При этом налог с доходов по инвестициям составляет 13 или 15%, если доход превысил 5 000 000 рублей. При этом с 2023 года НДФЛ будут считать с суммы всех доходов. Для простоты расчетов представим, что 13% взимаются только с инвестиций.

Единовременный досрочный платеж. В этой ситуации А накопил 500 тысяч рублей и решил внести их одновременно с первым обязательным платежом. При ставке ипотеки 10% А сэкономит на процентах по ипотеке около 1 531 000 рублей. Но ставка 5% поможет сэкономить только 589 000 рублей.

Если направить эти 500 000 рублей не на досрочное погашение ипотеки, но сформировать инвестиционный портфель — сумма начисленных процентов составит примерно 853 000 рублей.

Единовременный и регулярные досрочные платежи. Предположим, что А направит на погашение ипотеки не только 500 000 рублей, но и станет вносить ежемесячно дополнительные 10 000 рублей. Тогда при ставке 5% он сэкономит 1 117 000 рублей, а при ставке 10% — 2 553 000 рублей.

Но если на эти 500 000 рублей он сформирует инвестиционный портфель, а затем будет пополнять его на 10 000 рублей каждый месяц, то при ставке 10% его доход от процентов составит около 1 719 000 рублей.

Видно, что при высокой ставке процента выгоднее досрочно погашать ипотеку. Но если заемщик открывает ипотеку с относительно низкой ставкой, то выгоднее направить деньги на инвестиции.

Также нужно понимать, что доходность на рынке ценных бумаг не гарантирована и инвестор может потерять инвестированные средства.

Куда инвестировать вместо досрочного погашения ипотеки

Есть три основных варианта инвестиций, которые могут подойти заемщику.

Облигации федерального займа, или ОФЗ. Их выпускает Министерство финансов России. Выплаты купонов обеспечивает государство — риск потерять деньги низкий. При этом инвестор может распоряжаться ценными бумагами в зависимости от своих потребностей. ОФЗ обладают высокой ликвидностью, поэтому их можно быстро продать и не дожидаться даты погашения.

Однако стоит обращаться внимание на дату погашения номинала облигаций. Для того чтобы заработать на ОФЗ больше, чем получится сэкономить на досрочном погашении ипотеки, стоит рассматривать облигации с относительно длительным сроком погашения. Хотя затем всегда можно будет подобрать другие выгодные ценные бумаги. Подробнее о том, какие ОФЗ лучше купить в 2023 году — в материале.

Паи инвестиционных фондов (ПИФ). Это доля в инвестиционном портфеле, который за инвесторов сформировали профессионалы. Важное преимущество фондов заключается в том, что ими руководят управляющие компании. Они анализируют рынок, вкладывают средства инвесторов в финансовые инструменты на фондовом рынке и при необходимости меняют состав портфеля, чтобы поддерживать стабильность и доходность. Инвестору не нужно постоянно следить за котировками и принимать сложные инвестиционные решения.

Но в отличие от облигаций паи инвестиционных фондов основываются на стоимости определенного набора ценных бумаг, стоимость которых может пойти вниз из-за ситуации на рынке. Поэтому паи подразумевают более высокий уровень риска по сравнению с облигациями. Инвестор должен учитывать этот фактор, когда решит вкладывать средства в ПИФы.

Обыкновенные акции. В отличие от облигаций доходность акций практически никогда нельзя предсказать заранее. Это финансовый инструмент с высоким уровнем риска. Котировки могут как резко пойти вверх, так и упасть из-за ситуации в экономике или на рынке, а также в зависимости от ожиданий инвесторов.

Акции — потенциально более выгодный инструмент по сравнению с облигациями. Но вкладывать средства в акции вместо того, чтобы досрочно погашать ипотеку, стоит только в одном случае — если инвестор способен анализировать компании, находить перспективные акции и готов принимать на себя все возможные риски. Неудачное вложение может отнять все средства.

Какие факторы нужно учесть перед принятием решения

Есть несколько основных факторов, которые помогут определиться с тем, что лучше — досрочно погашать ипотеку или инвестировать.

Процентная ставка по ипотеке. Если ставка по ипотеке льготная и находится в пределах 4–6%, то переплата по процентам будет относительно низкой. Поэтому потенциально выгоднее будет инвестировать в фондовый рынок.

Срок кредита. Чем меньше осталось до окончания выплат по ипотеке, тем меньше переплата по процентам. В этом случае погашать кредит досрочно может быть менее выгодно по сравнению с инвестициями.

Доходность финансовых инструментов. Доходность ценных бумаг или других активов, которые входят в состав инвестиционного портфеля, а также доходность ПИФа должны превышать ставку по ипотеке. Только при таких условиях инвестирование окажется выгоднее досрочного погашения ипотеки.