Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость в 2024 году

Что такое коммерческая недвижимость

К коммерческой недвижимости относятся объекты, которые предназначены для того, чтобы вести бизнес или получать прибыль от сдачи ее в аренду. Это могут быть здания, сооружения или отдельные их части, а также земельные участки для осуществления хозяйственной деятельности. Структура рынка коммерческой недвижимости состоит из следующих сегментов: офисов;

• складов;

• производственной недвижимости;

• торговой недвижимости;

• гостиниц и апартаментов;

• земельных участков и парковок.

Любой тип коммерческой недвижимости характеризуется двумя видами дохода: прямыми (от аренды площадей) и косвенными (источником которой служит рост стоимости объектов).

Варианты инвестиций

Есть несколько основных вариантов вложения средств в коммерческую недвижимость.

Купить коммерческую недвижимость самостоятельно

Чем меньше площадь объекта коммерческой недвижимости и чем лучше его месторасположение, тем выше конкуренция среди покупателей. Это приводит к тому, что увеличивается цена квадратного метра недвижимости, а годовая доходность от сдачи в аренду оказывается в процентном выражении ниже средней по рынку. Чтобы найти подходящую недвижимость, инвестор может использовать специальные сервисы, такие как ЦИАН и Авито.

Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — это продажа коммерческой недвижимости с действующим договором аренды. Обычно сумма такой сделки выше в сравнении с покупкой свободного помещения. Но ГАБ позволяет инвестору сразу получать арендные платежи без реновации помещения и поиска арендаторов.

Покупка апартаментов

Инвестиции в жилые апартаменты для последующей сдачи их в аренду — один из наиболее популярных вариантов инвестиций. Часто апартаменты представляют собой студии, которые располагаются в зданиях, прошедших реновацию, и имеют статус нежилой недвижимости. При этом приобретение апартаментов от 15 до 20% выгоднее покупки студий, которые имеют статус квартир.

Апартаменты можно сдавать в посуточную или даже почасовую аренду. Но в этом случае появляются дополнительные затраты на клининговые службы для регулярной уборки помещения. Также владельцу апартаментов нужно закладывать средства на периодический косметический ремонт помещения.

Инвестиции в машино-места или кладовки

Изначально парковочные места предназначаются для владельцев жилой недвижимости в домах, где они расположены. Но очень часто машино-места остаются нераспроданными — это возможность для инвестора купить такое место и сдавать его в аренду новым жильцам дома.

Дешевле машино-мест стоимостью от 600 до 700 тысяч рублей в Москве можно приобрести кладовку стоимостью от 300 до 350 тысяч рублей. Многоквартирные жилые дома снабжаются не только подземными парковками, но и небольшими индивидуальными помещениями (келлерами) для хранения сезонных вещей. Кладовку можно сдавать в аренду как физическим лицам, так и малому бизнесу, который будет хранить там запасы продукции.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) — это инструмент коллективного инвестирования. Компании, которые управляют фондами, объединяют средства множества инвесторов, а затем вкладывают их в объекты недвижимости, которые затем приносят доход.

Инвестор покупает паи фонда, которому принадлежат права на объем, и получает выплаты на каждый из паев. Периодичность и размер выплат зависят от условий фонда и прописываются в правилах доверительного управления (ПДУ). Их можно найти на сайте управляющей компании фонда.

Вложиться в паи ЗПИФ можно только в момент его формирования, а погасить — в момент его закрытия. При этом инвестор может заключить договор купли-продажи и продать свои паи другому инвестору.

В формате коллективных инвестиций также работает платформа коммерческой недвижимости Simple Estate. Она позволяет инвестировать от 100 тысяч рублей в долевую собственность, которая сдается в аренду супермаркетам, и получать доход от аренды и роста стоимости недвижимости.

Направление инвестиций	Плюсы	Минусы	Сумма инвестиций, млн рублей	Средняя доходность, % годовых
Стрит-ритейл	Хорошая ликвидность.	Риск простоя без арендатора.	От 5	5–10
	Возможность получения пассивного дохода.	Наличие ограничений для некоторых категорий арендаторов.
	Выполнение ремонта объекта за счет средств арендатора	Низкая стоимость аренды или невозможность найти арендатора из-за плохой локации или конкурентного окружения.
		Высокие расходы на коммунальные услуги
Офисы	Хорошая ликвидность.	Зависимость от внешних коммуникаций.	От 3	5–10
	У большинства арендаторов нет специфических требований к дизайну (существует определенный «стандарт» современного офиса)	Требования арендаторов по качеству интернета и электричества.
		Низкая стоимость аренды или невозможность найти арендатора из-за плохой локации
Склад	Высокий спрос на складскую недвижимость	Относительно высокий порог входа.	От 10	7–12
		Зависимость стоимости аренды от транспортной доступности.
		Выполнение требований по вентиляции и кондиционированию помещений
Гостиница, апарт-отель	Возможность получения высокого дохода	Личное участие в управлении.	От 30	15–35
		Периодические вложения в ремонт.
		Высокие расходы на коммунальные услуги.
		Высокая зависимость дохода от месторасположения.
		Постоянные расходы на рекламу и продвижение
ГАБ	Генерация дохода с первого дня.	Невозможность найти выгодного арендатора.	От 7	5–12
	Широкий выбор объектов	Возможность простоя объекта.
		Необходимость внешней оценки бизнеса перед покупкой
Апартаменты	Относительно невысокий уровень инвестиций, стоимость апартаментов ниже стоимости квартир	Личное участие в управлении.	От 5	до 20
		Большая зависимость от месторасположения.
		Периодические вложения в ремонт
Машино-место на парковке, кладовка	Доступность для инвесторов	Низкий уровень прибыли в натуральном выражении	От 0,35	7–15
	Большой выбор предложений
ЗПИФН	Небольшая величина инвестиций.	Длинный горизонт инвестирования.	От 0,1	11
	Надежность вложений.	Низкая ликвидность паев на вторичном рынке
	Полностью пассивный доход

Срок инвестиций

Вложения в коммерческую недвижимость — это чаще всего долгосрочные инвестиции сроком как минимум в несколько месяцев. Однако время инвестирования зависит от целей и стратегии инвестора.

Краткосрочные инвестиции — инвестор может купить недвижимость в фазе строительства и продать ее, когда объект будет готов. Также инвестор может купить перспективный, с его точки зрения, объект и перепродать его по более высокой стоимости.

Среднесрочные инвестиции — инвестор может вложиться в ЗПИФН или заняться самостоятельным девелопментом. В последнем случае он покупает участок, строит объект недвижимости и затем продает его.

Долгосрочные инвестиции — инвестор приобретает недвижимость, чтобы сдавать ее в аренду.

Риски покупки коммерческой недвижимости

Есть две основных категории рисков, с которыми связано инвестирование в коммерческую недвижимость.

Общеэкономические риски:

• Макроэкономический
— изменения в экономике страны в целом приводят к изменению спроса и предложения на отдельных рынках. В зависимости от таких колебаний цены на коммерческую недвижимость могут вырасти, а доходность — упасть.
• Инфляционный
— рост цен на потребительские товары и энергоносители может отличаться от изменения цен на недвижимость, в результате чего недвижимость может дешеветь несмотря на общий рост цен.
• Правовой
— изменения в законодательстве, которые могут привести к росту налогов, новым требованиям к арендуемым площадям, изменениям в лицензировании деятельности арендаторов, в строительстве, в организации процесса купли-продажи объектов.

Общеэкономические риски:

Риск местоположения — в качестве такого вида риска можно рассматривать снос жилого фонда вблизи места расположения магазина и строительство автодорог, ухудшающих шаговую доступность коммерческой недвижимости.
• Финансовый риск — например, риск, связанный с возвращением кредита на покупку здания.
• Риск недополучения прибыли как по причине съезда арендаторов, так и при невозможности найти нового арендатора по прежней высокой ставке.
• Технический риск — сужение целевой аудитории арендаторов, например, из-за небольшой высоты потолков, что препятствует «заселению» на объект медучреждений.
• Маркетинговый риск — риск открытия нового конкурирующего объекта.