Pre-IPO Самолет Плюс: пробный полет перед потенциальным IPO

Самолет Плюс представляет собой платформу на рынке недвижимости, которая на 93% принадлежит флагману российского рынка недвижимости ГК «Самолет».

О компании

Сервис Самолет Плюс позволяет полностью закрыть потребности клиента в рамках формата «единого окна». На этом сервисе клиент может найти решения для поиска, покупки, продажи и аренды недвижимости; ремонта и меблировки; организации уборки, переезда; оценки квартиры, дома или другой недвижимости.

Компания реализует модель «облегченных активов», предполагающую наличие минимальных объемов фиксированных затрат и операционную гибкость. Выстроенная модель бизнеса предполагает минимизацию капитальных затрат на собственные офисы и производство собственной мебели, а также ежемесячных фиксированных затрат на содержание в штате собственных ремонтных бригад. В рамках текущей бизнес-модели 99% офисов компании работают по франшизе, что позволяет компании увеличивать рост офисов без необходимости осуществления существенных затрат. На данный момент примерно из 1700 офисов только шесть являются флагманскими.

В рамках платформы Самолет Плюс уже работают более 130 девелоперов-партнеров, а также 55 тыс. агентов, пользователей CRM. Ежемесячное количество уникальных пользователей ресурсов samoletplus.ru, samolet.ru и мобильных приложений составляет 5,4 млн. На начальном этапе компания активно развивалась через M&A-сделки, присоединяя агентства недвижимости, а также купив CRM-сервисы, в которых работают большинство агентов рынка недвижимости в стране. В дальнейшем компания планирует развиваться преимущественно органически.

Самолет Плюс работает на рынке жилья, который охватывает рынок первичной недвижимости, рынок вторичной недвижимости, аренду, мебель, ремонты, страхование и финансы в виде процентов по ипотеке. По итогам 2023 года размер рынка оценивается в 29 трлн рублей. На данный момент рынок характеризуется высокой степенью фрагментации, отсутствием комплексных продуктов для клиентов, разрывом в качестве услуг и предложений между вторичным и первичным рынками, низкой степенью прозрачности, цифровизации и защиты интересов клиента на вторичном рынке.

По оценкам самого сервиса Самолет Плюс, его доля на рынке сделок с недвижимостью на первое полугодие 2024 года достигла около 10%. Сервис представлен более чем в 300 городах России. Компания масштабирует свою деятельность на основе предоставления франшизы. Компания планирует продолжить развитие цифровых сервисов, а также увеличить количество офисов до 8000 к 2026 году с возможностью выхода на рынки за пределами России. Таким образом, Самолет Плюс планирует комплексно развиваться, охватывая все сегменты рынка жилья и недвижимости.

Ожидаемые показатели

Представленные прогнозные значения показателей базируются на информации компании Самолет Плюс по данным управленческой отчетности в рамках презентации, актуальной на 12 июля 2024 года. На текущий момент финансовую отчетность по МСФО компания не публиковала.

В рамках своей деятельности Самолет Плюс ожидает высокий рост выручки с 1,5 млрд рублей в 2023 году до 31,8 млрд рублей в 2026 году, что соответствует среднегодовому темпу роста на уровне 176,8%. По итогам 2024 года компания планирует показать 7,8 млрд рублей выручки, продемонстрировав годовой темп роста на уровне 420%. Основными драйверами выручки должны выступить рост числа агентов и сделок на платформе, рост проникновения улучшений и финансовых услуг в проведенные сделки, а также рост рентабельности сервисов и продуктов.

В целом ожидается, что компания сформирует достаточно диверсифицированную структуру выручки. С позиции структуры выручки ожидается, что по итогам 2026 года 61% выручки будет приходиться на сегмент «Улучшений». Доли доходов от сегментов «Проведение сделок» и «Финансовые услуги» составят 18,6 и 19,8% соответственно.

Ожидается, что доходы от сегмента «Улучшений» составят 19,5 млрд рублей в 2026 году. При этом на флиппинг придется 7 млрд рублей, продажи лицензий и «улучшения первичный рынок» составят 6,1 млрд рублей и 6,3 млрд рублей соответственно.

Доходы от проведения сделок на 2026 год планируются на уровне 5,9 млрд рублей. При этом роялти составят 2,6 млрд рублей, маркетинговая выручка от платформы — 0,3 млрд рублей, а комиссии за первичное жилье, услуги партнерам и сервис аренды составят 1,7 млрд рублей, 1,3 млрд рублей и 0,047 млрд рублей соответственно.

Компанией ожидаются доходы от финансовых услуг за 2026 год на уровне 6,3 млрд рублей. При этом комиссии, полученные посредством субсидирования через выкуп и от платформы для оформления ипотеки, планируются на уровне 3,7 млрд рублей и 1,9 млрд рублей соответственно. Процентные доходы от финансовых кросс-продаж и субсидирование ипотеки планируются на уровнях 0,453 млрд рублей и 0,295 млрд рублей соответственно.

Менеджмент Самолет Плюс планирует существенный рост GMV до 2253 млрд рублей по итогам 2026 года, а также рост доли рынка в сделках первичной и вторичной недвижимости с 5 до 28%.

Наряду с выручкой менеджмент компании также планирует существенный рост показателей EBITDA и свободного денежного потока до уровня 11 млрд рублей и 1,5 млрд рублей соответственно. При этом среднегодовой темп роста в прогнозном периоде 2024–2026 годов составит 231,7 и 123,6% соответственно.

В текущий момент компания Самолет Плюс проводит раунд pre-IPO в формате cash in (компания выпускает акции, продает их инвесторам и получает деньги, которые используются для развития бизнеса или других корпоративных нужд) при размещении 4% акций компании. В рамках pre-IPO (покупка акций до выхода компании на биржу) планируется привлечь 800 млн рублей с целью масштабирования бизнеса, развития технологической платформы и ускорения темпов роста. Менеджмент Самолет Плюс ожидает, что отношение EV/EBITDA за 2024 год составит 24x, что при наличии чистого долга в размере 9 млрд рублей позволит получить оценку стоимости собственного капитала в рамках pre-IPO на уровне 20 млрд рублей. В дальнейшем компания планирует провести IPO в начале 2026 года. Планируется, что к моменту IPO доля рынка (в сделках) составит более 30%, а рентабельность по EBITDA будет выше уровня 34%.

Мнение аналитиков

Объем рынка жилья и недвижимости по итогам 2023 года оценивается в 29 трлн рублей и характеризуется сильной фрагментированностью. Компания Самолет Плюс позволяет полностью закрыть потребности клиента на данном рынке в рамках формата «единого окна». Сервис Самолет Плюс представляет в данный момент уникальный формат, который планирует реализовывать быстрый дифференцированный рост, охватывающий все ключевые аспекты рынка жилья и недвижимости.

С учетом заявленных менеджментом Самолет Плюс темпов роста финансовых показателей компании в будущих периодах и ожидаемой оценкой собственного капитала на уровне 20 млрд рублей по результатам потенциального IPO, бизнес компании выглядит интересным для долгосрочного инвестора. Однако необходимо отметить наличие макроэкономических рисков, выраженных в реализации жесткой денежно-кредитной политики Банка России, направленной на «охлаждение» экономики, а также отсутствие опубликованной самостоятельной финансовой отчетности Самолет Плюс.

В данный момент компания проводит этап pre-IPO с целью привлечения дополнительного финансирования в объеме 800 млн рублей для обеспечения дальнейшего масштабирования бизнеса. Срок проведения возможного IPO запланирован на начало 2026 года. Справедливая оценка сервиса, по мнению аналитиков сервиса Газпромбанк Инвестиции, составляет 28 млрд рублей, в то время как компания планирует выйти на pre-IPO с оценкой 20 млрд рублей.